Ändring av hyra och uppsägning vid lokalhyra efter överlåtelse av fastigheten

Question

Hej! Jag hyr en lokal på bestämd tid (1 jan 2010-31 dec 2015). Nu har jag fått brev från företaget som förvärvade fastigheten. I brevet meddelar den nya ägaren att lokalhyran kommer att höjas med många tusen kronor per år. Vidare står att för de fall jag inte inom tre veckor svarar att jag accepterar den nya hyran kommer de att säga upp hyresavtalet.
Jag undrar om det finns någon möjlighet för mig att fortsätta hyra lokalen till den hyresnivån som står angivet i hyresavtalet samt om jag kan vidta några åtgärder med anledning av brevet? Tacksam för svar!

Answer 1

Hej och tack för din fråga!

Regler om nyttjanderätt till fastigheter hittar du i Jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994.

Enligt JB 17 kap 1 och 2 §§ som hänvisar till JB 7 kap 11 – 14 §§ så ska en befintlig nyttjanderätt stå sig mot en förvärvare om inte förvärvaren varit först med att söka inskrivning för sin rätt, är i god tro och hyresrätten dessutom inte är skydda genom någon av de andra bestämmelserna i 7 kap. I ditt fall verkar det som att förvärvaren visste om att det fanns hyresrätter. Förvärvaren var därmed i ond tro och din hyresrätt är därför starkare och kan då bara sägas upp i enlighet med avtalet och reglerna i JB 12 kap.

I och med att ni har ett avtal på bestämd tid så har du rätt att ha kvar din lokal åtminstone till den 31 dec 2015 om hyresvärden skulle säga upp avtalet. Det här gäller dock inte om något annat avtalats (JB 12 kap 3§).

Vad gäller hyran så är det beloppet i avtalet som gäller (JB 12 kap 19§ 3 st). Om det finns någon bestämmelse i avtalet som säger att hyran ska bestämmas genom någon särskild beräkningsgrund så gäller dock den (JB 12 kap 19§ 3 st sista meningen). Om det visar sig att hyran som de begär inte är marknadsmässig och hyresvärden inte låter dig förlänga avtalet efter att tiden gått ut så har du rätt till ersättning för det (JB 12 kap 57 och 58b §§).

Utan att se avtalet är det alltså svårt för mig att ge ett säkert svar men huvudregeln är att du har rätt att fortsätta hyra lokalen till den avtalade hyran och fram tills hyrestidens utgång. Om du vill så kan hyresnämnden hjälpa till med medling i tvisten. I sista hand så kan du också få tvisten prövad av domstol. Är du medlem i någon hyresgästförening så brukar de också kunna hjälpa till.

Hyresnämnden hittar du här http://www.hyresnamnden.se

Med vänliga hälsningar