Andrahandsuthyrning av medlem i BRF: juridisk person
Hej,
Jag önskar köpa en lägenhet som juridisk person och hyra ut den i andrahand till en person som inte tillhör företaget eller på andra sätt har nära kopplingar till mig. I bostadsrättslagen 7 kap. 6 § 2:a stycket framgår att en juridisk person endast får använda lägenheten för att i sin helhet upplåta lägenheten i andrahand som permanentbostad om inte något annat har avtalats.
I 7 kap 11§ 2:a stycket framgår dock att tillståndet att hyra ut i andrahand kan begränsas till viss tid.
Hur hänger detta ihop? Om tidsfristen löpt ut för andrahandsuthyrningen hur ska den juridiska personen då kunna upplåta lägenheten i andrahand eller på annat sätt bruka bostadsrätten?
Bör inte en styrelse som beviljar medlemskap till en juridisk person även anses ha beviljat att lägenheten upplåts i andrahand tillsvidare så länge som de inte kan uppvisa en befogad anledning till att vägra samtycke till att hyra ut i andrahand?
Lawline svarar
Hej och tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga!
En bostadsrättsförening (BRF) – givet att stadgarna inte uttryckligen förbjuder det – kan besluta att en juridisk person, som efter övergång har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, ska antas som medlem i föreningen (2 kap. 4 §).
Innehas en lägenhet med bostadsrätt av en juridisk person föreskriver 7 kap. 6 § andra stycket, som du säger, att lägenheten endast får användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad. Detta är dock giltigt så länge som lägenheten inte är en lokal och inte heller är avsedd för fritidsändamål. Sist i stycket läggs också till att detta gäller i brist på avtal med den juridiska personen om bostadslägenhetens användning. (Det är med andra ord i allra högsta grad möjligt att inbördes reglera hur lägenheten får användas och om vem som faktiskt får använda lägenheten.)
En upplåtelse i andra hand som det är fråga om här kräver som huvudregel styrelsens samtycke enligt bestämmelserna i 7 kap. 10 §. I paragrafen har införts ett förtydligande om att styrelsens samtycke krävs även i de fall som avses i 6 § andra stycket, dvs. även i det läget en juridisk person i andra hand vill upplåta bostadsrätten till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Skälet för detta är givetvis ökat styrelseinflytande; att möjliggöra för föreningen att påverka till vem lägenheten ska upplåtas.
I lagkommentaren förklaras att styrelsen, givetvis, kan och bör lämna ett sådant samtycke i samband med att den juridiska personen antas som medlem. Styrelsen kan i det läget lämna ett generellt samtycke, men i brist på sådant behöver ett nytt samtycke inhämtas vid varje ny andrahandsupplåtelse. Detta utgör svaret på din fråga om inte en styrelse som beviljar medlemskap till en juridisk person även bör anses ha beviljat att lägenheten upplåts i andrahand tillsvidare så länge som de inte kan uppvisa en befogad anledning till att vägra samtycke till att hyra ut i andrahand. Svaret är alltså: nej, i brist på ett generellt samtycke till andrahandsupplåtelse ska frågan prövas vid varje nytt tillfälle/varje ny hyresgäst. Det är en annan sak att styrelsen härvidlag, varenda gång som samtycke efterfrågas, har att lämna det om inte befogad anledning finns att vägra det.
Hur det ovan sagda går ihop med bestämmelsen i 7 kap 11§ andra stycket som stadgar att tillståndet att hyra ut i andrahand kan begränsas till viss tid ska förklaras i det följande. Notera för övrigt formuleringen "kan", inte "ska"; det är fråga en möjlighet men inget krav.
Vad som bestämmelsen ytterst åsyftar är att göra det möjligt för föreningen att utöva den kontroll över andrahandsupplåtelser i huset som den äger rätt att göra. Så, att bestämmelsen påminner om att ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan begränsas till viss tid är helt enkelt att därefter ska förutsättningarna för andrahandsupplåtelsen prövas igen. Kanske har bostadsrättsföreningen den här gången befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsupplåtelsen eftersom anmärkningar i fråga om skötsamheten kan riktas mot den person som faktiskt har och i fortsättningen ska nyttja lägenheten? Om tidsfristen löpt ut för ett tillstånd till andrahandsuthyrning innebär alltså detta inte att den juridiska personen är förhindrad att upplåta på nytt; det betyder bara att styrelsens samtycke måste inhämtas igen. Och givetvis är styrelsen även i detta läge underkastad kravet på att medge upplåtelsen om den inte har "befogad anledning" att vägra. Sammanfattningsvis innebär inte "viss tids"-möjligheten ett reservationslöst medgivande till en bostadsrättsförenings styrelse att liksom aktivt obstruera för den juridiska personen att alls upplåta bostadslägenheten i andra hand; vad villkoret medför är en möjlighet för styrelsen att kontrollera hur huset utnyttjas. Det ska härvid också påminnas om att det av 7 kap. 11 § andra stycket framgår att föreningens samtycke till upplåtelse i andra hand under vissa förhållanden kan ersättas med hyresnämndens tillstånd. Detta ger en ytterligare garanti för att styrelsen inte uppställer orimliga villkor kring medgivandet av andrahandsupplåtelse.
Jag hoppas att du med detta fått svar på din fråga och önskar dig välkommen att höra av dig till mig om du har följdfrågor!
Vänligen,
