Äger en fastighet tillsammans med andra och de vägrar ta hand om den, kan jag sälja den mot deras vilja?
Hej, Jag äger 1/2 del av fritidshus tillsammans med brorssöner som äger 1/4 vardera.
Brorssönerna bidrar inte med något arbete med stugan. Jag o min familj sköter allt löpande underhåll.
Dom är sällan där. Nu har jag fått nog när dom inte heller betalar för att vattentillförseln ska fungera. Hur göra?
Min son vill helst köpa loss dom men dom vägrar. Han har gjort en värdering av stugan via mäklare men det tror dom inte på.......
Dom vill inte sälja via mäklare, dom vill inte köpa loss stugan, dom vill inte att min son ska köpa den utan dom vill ha den för att ha mysigt var 7-e år ungefär. Till saken hör att dom är arbetslösa 30 åringar och har lite problem sedan tidigare.
Sedan äger jag en skogsfastighet också tillsammans med dessa som jag vill sälja.
Vi kan inte äga något ihop och mina barn ska inte behöva bråka om jag faller bort.
Vad gör jag??
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.
Sammanfattat svar:
Du kan med hjälp av samäganderättslagen få fastigheternas närmsta tingsrätt att förordna om en offentlig auktion där fastigheterna säljs. Dina brorsöner har ganska säkert inget sätt att hindra det.
När det väl är auktion kan du själv försöka buda på fastigheterna om du vill behålla dem och på det viset köpa ut brorsönerna, eller bara låta fastigheten säljas om du vill bli av med dem.
Alternativt så berättar du för dem att du kan göra detta och får dem att acceptera en normal försäljning via fastighetsmäklare eftersom det antagligen kan ge ett högre pris, vilket både du och de då tjänar på.
Utredning:
När det gäller saker som man äger tillsammans med andra så styrs detta av Lag om samäganderätt.
Lagen är, som du ser, relativt ålderstigen. I 1 § framgår att den gäller om två eller flera äger saker tillsammans. Vilket är fallet här.
Huvudregeln för hur egendom som ägs med samäganderätt får förfogas framgår av § 2. Där framgår att det krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga över egendomen. Med förfoga ingår även saker som att exempelvis sälja din del. Huvudregeln är alltså att du inte kan sälja din del utan de andras samtycke. Du kan inte heller exempelvis bygga om eller renovera byggnaden utan deras samtycke.
Det finns ett undantag här som gäller saker som inte kan skjutas upp. Exempelvis åtgärda en läcka eller liknande utan att konsultera de andra delägarna om de andra delägarna inte går att nå för att de exempelvis är på semester om läckan kan skapa större skador om den får vara obehandlad tills den andre delägaren kommer hem från semestern.
Vissa fall gäller inte samäganderättslagen på:
Samägandelagen kan inte tillämpas på vissa typer av enkla bolag, eftersom det här verkar vara en vanlig sommarstuga som inte hyrs ut regelbundet i något som liknar ekonomisk verksamhet så antar jag dock att samäganderättslagen är tillämplig och då finns en lösning på ditt problem. Men hade det varit en sommarstuga som man äger för uthyrning, ja då är det istället ett företag och då går bolagsbestämmelser före samäganderättslagen. Som tur är verkar inte det aktuellt.
Lösningen på ditt problem vid samägandet:
Huvudregeln är som jag sagt att man egentligen inte får sälja egendom som man äger med samäganderätt utan de andras tillåtelse. Och det har ju inte du.
Lösningen finns i 6 §.
Om du och de andra två delägarna inte avtalat om något annat, så kan du ansöka hos rätten om att fastigheten säljs på offentlig auktion.
Offentlig auktion ska dock inte ordnas om någon av de andra delägarna kan visa synnerliga skäl för anstånd. Synnerliga är det juridiska uttrycket för ”väldigt jättemycket skäl för anstånd” och det är svårt att nå upp till. Här finns knappast hinder mot det.
Du skall alltså ansöka vid tingsrätt för att tvångsförsälja både skogsfastigheten och fritidsfastigheten. Den rätta domstolen att göra detta vid är den domstol som ligger närmast fastigheterna i fråga. 18 §.
Man kan även bestämma ett lägsta pris som fastigheten ska säljas för, men det kanske inte är din viktigaste fundering här, men det kan vara bra att veta att för fastigheter så kan man sätta ett slags minimipris och når inte auktionen upp till det priset så sker ingen försäljning.
Dina möjligheter att själv köpa stugan eller sälja på annat sätt:
I praktiken finns det alltså här möjlighet att du (eller sonen) faktiskt går på auktionen och budar på stugan för att på det viset antingen köpa deras del om du vill försöka köpa ut dem den vägen. Alternativt att du låter stugan och skogsfastigheten säljas för att bli av med det. Det är ju valfritt, men det låter ju som att du skulle ha en chans att köpa den av dem eftersom de antagligen inte kommer bry sig om auktionen kanske…
Alternativt att du upplyser dem om denna möjligheten och att de då accepterar att sälja på ett vanligt sätt via fastighetsmäklare istället eftersom man då antagligen får ut ett högre pris än via auktion.
Auktion är alltså antagligen ekonomiskt sämre för dig, men samtidigt löser det ditt problem på ett ”relativt” enkelt sätt och du blir av med ditt samägande med två som inte sköter sin egendom.
Hur ansöker du till domstol om du vill det för att brorsönerna inte vill sälja alls?
Att ansöka till domstol kommer antagligen att kosta dig 2800 kr i ansökningsavgift.
Det finns ingen standardblankett eller liknande för den här typen av mål men du kan antagligen använda den mall som finns här och förtydliga att du vill att rätten ska förordna om tvångsförsäljning av fastigheterna. Men det går egentligen bra att använda ett helt vanligt brev så länge du uttrycker tydligt vad du vill att rätten ska bestämma, varför de ska bestämma det samt vilka fastigheter som berörs och vilka de andra ägarna är.
Lycka till med försäljningen!
Om du behöver ytterligare hjälp:
Om du vill ha ytterligare hjälp med exempelvis biträde vid rättegång eller att upprätta andra avtal så kan jag rekommendera Lawlines Juristbyrå. Du kan kontakta mig på Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert.
Om det skulle vara så att du har några frågor gällande mitt svar här så kan du även då kontakta mig så ska jag försöka förklara på ett utförligare eller bättre sätt.
Med vänliga hälsningar,
