Åberopande av fel vid försäljning i befintligt skick
Hej,
Jag har i mitt lilla företag har förvärvat ett hyreskontrakt på en kontorslokal och blivit lurad. Enligt vad jag läst mig till i köplagen så ska det som står i objektbeskrivningen undantas besikningsplikten även då kontraktet tydligt säger att köparen har besiktat lokalen och övertar den i befintligt skick.
Jag har full förståelse om detta är en för stor fråga för detta forum men gör ett försök. Kanske tycker ni att det är intressant. Börja i alla fall gärna med att titta på min videodokumentation här. Det ger en bra bild:
https://www.dropbox.com/sh/v5whjp6o7gg34f5/AAAb50buKV59MyTUytYd7HfFa?dl=0
Här finns min redogörelse i PPT med originalutdrag ur annonsen etc:
https://www.dropbox.com/s/yfzlfx6riqkd1uk/St%C3%A4mningans%C3%B6kan_bilaga_k%C3%B6parens_redog%C3%B6relse_140727B.pptx?dl=0
Här finns köpekontraktet:
https://www.dropbox.com/s/3zwd7odrsypv3jh/HEE_admin_lokal_avtal_R%C3%A5lambsv%C3%A4gen_140528.pdf?dl=0
Jag har själv förberett en stämningsansökan, men har naturligtvis inte kunskapen att avgöra om det egentligen är värt det. Det sägs att jag får vänta minst ett år på Stockholms tingsrätt, och det har redan varit nog jobbigt på ett sätt. Som sagt förstår om det är för mycket begärt, men stort tack om ni skulle vilja titta på det.
Lawline svarar
Tack för att NI vänder Er till Lawline med Er fråga.
Du har förvärvat ett lokalhyreskontrakt och i avtalet står det att lokalen överlåts i befintligt skick och att du efter att ha besiktigat lokalen har godkänt skicket. I annonsen stod det att det skulle ingå ett badrum, men efter avtalets ingående har det visat sig att badrummet inte är användbart eftersom avloppet är felaktigt och det saknar ytskikt.
När man säljer egendom i befintligt skick är det en friskrivning från säljarens sida som innebär att man inte kan åberopa felaktigheter i varan eftersom egendomen är begagnad och man inte kan ställa samma krav på den. Dock finns det en skyddsregel i köplagen som blir aktuell i vissa situationer när varan ändå får anses vara felaktig trots att man köpt varan i befintligt skick. Som huvudregel är det dock vad som står i avtalet som gäller, och det är vad som anses vara avtalat mellan parterna som blir avgörande för vad som är fel i varan.
Försäljning i befintligt skick regleras i 19 § köplagen (1990:931). Där finns tre olika punkter som anger när en vara kan anses vara felaktig trots att den sålts i befintligt skick. I den första punkten står det att den ska anses felaktig om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren lämnat före köpet som kan antas ha inverkat på köpet. När sådana konkreta uppgifter ska avvägas mot en generell avtalsbestämmelse om ”befintligt skick” är det naturligt att de mer specifika uppgifterna lämnas företräde och ligga till grund för vilka anspråk köparen med fog kan ställa på varan (NJA 1993 s. 436). I det här fallet hade den här punkten kunna bli tillämplig eftersom det stod i annonsen att det skulle ingå ett badrum, ett villkor som uppenbarligen inte är uppfyllt då det inte är godkänt att använda som badrum. Detta faktum måste ha inverkat på köpet, så det är dessutom avgörande om du som köpare inte hade köpt hyresavtalet om det inte hade ingått badrum.
I andra punkten i 19§ KöpL anges vidare att varan är felaktig om säljaren före köpet underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet. I detta finns inget krav på någon särskild avsikt att undanhålla information från säljarens sida utan det viktiga är att det rör sig om ett väsentligt förhållande. I ditt fall får det troligen anses vara en väsentlig brist att badrummet inte kan användas som badrum. Säljaren måste dessutom antas ha känt till förhållandet, det räcker inte att hen borde ha känt till det. Om säljaren till exempel inte använt lokalen själv, bara innehaft den en kort tid och aldrig undersökt lokalen ingår det alltså inte i upplysningsplikten. Förhållandet måste dock vara så att säljaren inte kunnat undgå att lägga märke till förhållandet även om hen i subjektiv mening inte kände till det.
Säljarens upplysningsplikt om förhållandet måste också vägas mot din undersökningsplikt av lokalen. Även om det kan anses vara fel enligt 19 § KöpL går det inte att åberopa felet om köparen måste antas ha känt till det vid köpet. Det är av avgörande betydelse för vad köparen kan räkna med att bli upplyst om hur mycket köparen kan tänkas upptäcka vid en undersökning av varan som han företagit eller utan godtagbar anledning underlåtit att genomföra. Om säljaren vet att köparen kommer få svårigheter att genomföra en undersökning av varan eller att det kommer bli svårt att upptäcka dolda fel aktualiseras dock upplysningsplikten i 19 §. Undersökningsplikten är ofta ganska långtgående eftersom det minskar säljarens ansvar. Frågan är om du måste antas ha upptäckt felet i badrummet vid en undersökning av lokalen. Även om du inte fick erbjudande om att göra en regelrätt besiktning av lokalen, bör du troligen själv ha begärt att det skulle utföras. Speciellt eftersom det står i avtalet att köparen godkänt lokalen efter besiktning. Om säljaren dock undanhållit informationen för att mörka bristen på våtutrymme och på det sättet svikligen förlett dig torde det dock vara acceptabelt att du inte upptäckt felet tidigare. Det finns exempel i praxis där köparens undersökningsplikt har minskat eftersom säljaren har ”lugnat” köparen genom att bagatellisera det fel som nämns (NJA 1996 s. 598).
Det finns troligen en möjlighet att hävda att det är fel på lokalen och att köpet borde hävas eller att prisavdrag kan krävas med anledning av det. Att det inte går att använda badrummet är en väsentlig brist i förhållande till annonsen och de uppgifter som lämnades innan köpet och kanske borde säljaren ha upplyst om denna brist. Dock ska felet och säljarens skyldigheter vägas mot köparens undersökningsplikt. I det här fallet har du inte gjort en grundlig besiktning och har exempelvis inte själv dragit undan duschdraperiet så att du hade kunnat upptäcka det felaktiga avloppet. Detta faktum minskar dina chanser att lyckas i domstol, men det är fortfarande inte omöjligt att argumentera för att lokalen är felaktig. För att lyckas med detta måste du på ett övertygande sätt argumentera för varför du inte upptäckte felet innan köp och att säljaren borde ha upplyst om bristen. Det viktigaste i argumentationen i en stämningsansökan är alltså inte att det är fel utan att du ska ha rätt att åberopa felet.
