Fel i köpt bostadsrätt
Ang köp av bostadsrätt, Efter köp av bostadsrätt har det visat sig att lägenheten har div fel o brister som köparen inte räknade med. Kyl o frys av annat märke och golv saknades under gardeober mm. Vad gäller om köparen vill klaga på felen och begära ersättning. Vilka §§ gäller och vilken litteratur behandlar dessa frågor.
Lawline svarar
Köp av en bostadsrätt ses som köp av lös egendom, varför köplagen (se https://lagen.nu/1990:931) är tillämplig. Denna lag är dispositiv, vilket innebär att köp av bostadsrätter till stor del regleras av det köpeavtal som slutits. Om man finner att det man köpt inte stämmer överens med det som avtalats kan man hävda att det föreligger ett fel i varan/köpet (KöpL 17 §). Andra möjligheten är att hävda att bostadsrättens skick avviker från vad man som köpare med fog kunnat förutsätta, och att det på den grunden föreligger ett fel. Vad man med fog kan förutsätta bedöms från fall till fall, och med hjälp av en rad olika parametrar. T.ex. kan diskussioner mellan köpare och säljare ha betydelse.
Enligt köplagen har emellertid en köpare också undersökningsplikt (KöpL 20 §). Uppfylls inte denna plikt kan inte köparen som fel åberopa det denne borde ha märkt vid en undersökning. Fanns det möjlighet till besiktning av bostadsrätten innan köpetillfället kan det bli svårt att hävda ”synliga” fel. Vad man i regel gör är att begära prisavdrag (KöpL 37 §) eller avhjälpande (KöpL 34 §) om det anses föreligga fel i köpet.
Vad gäller garderobernas golv kan man säga att det är något som man typiskt sett kunnat upptäcka vid en undersökning av bostadsrätten. Har inte säljaren kommenterat golven eller på annat sätt utfäst att det ska finnas är det på köparens ansvar att undersöka. Detta kan bli svårt att få ersättning för.
Kyl och frys är däremot något som generellt sett anses ingå vid köp av bostadsrätt. Lösa artiklar i en lägenhet ingår självklart inte i ett köp, men fast inredning, såsom kyl, frys och spis, gör i regel det. Detta härleder man från fastighetstillbehörsbegreppet i 2 kap. 2 § JB (se https://lagen.nu/1970:994). Annat kan det dock vara med t.ex. en mikrovågsugn, där det är gränsfall om den kan anses vara ett fastighetstillbehör.
Att kyl/frys ingår förutsätter visserligen att säljaren inte explicit undantagit dessa i avtalet eller uttalat att de inte ingår. Av vad som framgår av din fråga är min bedömning att den kyl och frys som fanns i bostadsrätten vid visningen är att anse som avtalsinnehåll, varför det finns ett fel i köpet om dessa bytts ut.
För mer ingående upplysningar kan jag hänvisa till Torgny Håstads ”Köprätt och annan kontraktsrätt” (2009) och Jan Hellners ”Speciell avtalsrätt II” (2005).
Mvh
