Lawline svarar
Hej!
Din fråga avser en situation som sannolikt är mycket vanlig och därför kommer jag att ge ett utförligare svar än vad frågan egentligen kräver.
Utgångspunkten i hyresförhållanden med avseende på ansvarsfördelningen mellan hyresvärd och hyresgäst, är att den förra har en så kallad underhållsskyldighet, medan den senare har en vårdplikt. Inom ramen för hyresvärdens underhållsskyldighet faller uppgifter såsom slipning av golv, tapetsering, målning och annat dylikt reparationsarbete när det är behövligt. Hyresgästens vårdplikt innebär i allmänna ordalag att hyresgästen måste ta hand om sin bostad och vårda den så att den kan lämnas tillbaka i princip samma skick som man fick den. ”Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör” sägs det i 12 kap. 24 § jordabalken.
I samma bestämmelse (12:24 JB) stadgas att hyresgästen är ”skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning” (se http://www.lagen.nu/1970:994#K12P24 .) För att hyresgästen skall bli ersättningsskyldig förutsätts alltså att skadan orsakats genom vårdslöshet eller försummelse (eller uppsåtligen eftersom det större innefattar det mindre). Med juridiska termer är det ett så kallat culpaansvar som åvilar hyresgästen. En viktig omständighet att komma ihåg när det gäller hyresgästens ansvar är dock att denne inte svarar för skador på grund av ”normal förslitning”/”normalt slitage”/”normalt bruk”. (Parentetiskt kan nämnas att hyresvärdar ofta kräver hyresgäster på stora summor för omtapetsering p.g.a. fettfläckar där hyresgästen haft sin säng. Mig veterligen har någon tvist angående detta aldrig prövats i högre instans och det vore väldigt intressant att få fram ett prejudicerande (vägledande) avgörande i frågan om fettfläckar utgör normalt slitage eller inte.)
I princip är det hyresvärden som har att bevisa att en skada vållats av hyresgästen. Bevisbördan åvilar alltså hyresvärden. Med tanke på att det är väldigt svårt för en hyresvärd att bevisa vad hyresgästen faktiskt har gjort eller inte gjort i lägenheten är emellertid inte beviskravet särskilt högt ställt. Detta innebär att om det är fråga om en skada som typiskt skett uppkommer genom ovarsamhet, antas skadan ha vållats av hyresgästen, såvida det inte framkommer omständigheter som tyder på att skadan kan ha uppkommit på annat sätt.
Normalt har man som hyresvärd endast möjlighet att visa att skadan inte fanns vid hyresgästens inflyttning, men väl vid avflyttningen. Tvister kan i hög utsträckning förebyggas genom att bevisning om lägenhetens skick säkras vid inflyttning. Det sker lämpligen genom besiktningsprotokoll och fotodokumentation. Det naturliga är att hyresvärden sörjer för besiktning eller annan bevissäkring.
Sammanfattningsvis gäller följande i ert fall. Hyresvärden måste bevisa att ni har vållat skadan. Anses skadan bero på normalt slitage, alternativt har den uppkommit genom en olyckshändelse, kan ni ej bli skadeståndsskyldiga. Är det fråga om en skada som typiskt sett uppkommer genom ovarsamhet, måste ni kunna åberopa omständigheter som tyder på att skadan kan ha uppkommit på annat sätt. Kan ni åberopa omständigheter som tyder på att tidigare hyresgäst vållat skadan, undgår ni alltså skadeståndsskyldighet. Kanske är den personen beredd att vittna? Det råder nämligen en tvåårig preskriptionstid för fordringsanspråk på grund av hyresförhållanden (JB 12:61), så om det var mer än två år sedan tidigare hyresgäst flyttade ut från lägenheten kan inte hyresvärden framställa något krav mot honom/henne – såvida det inte är fråga om brottslig skadegörelse eller liknande.
Med vänlig hälsning
