Repade golv i hyresrätt

Question

Hej
Jag har en fråga angående Hyreslagen. Jag hyr en lägenhet. Vår hyresvärd har godkänd vår hund vid inflyttning. Lägenheten är helt ny. Bara efter 1 månads tid var trägolvet otroligt repigt. Vi har tidigare haft hunden på trägolv och det har inte blivit repigt på samma sätt. Vi misstänker att golvet är ovanligt mjukt. Jag tog upp hyresvärden till lägenheten efter 2 månaders tid och visade henne golvet. Hon sa då att bedömmer hon att det är över normalt slitage så blir vi betalningsskyldiga för att slipa om golvet. Jag har läst igenom vårt hyreskontrakt där står att hund är godkänd att ha i lägenheten om den inte stör grannar. Där står klart och tydligt att skador som uppkommit pga rökning ska till 100% bekostas av hyresgästen. Där står inte i kontraktet att vi är betalingsskyldiga att betala skador som är mer än normalt slitage. Jag har läst igenom hela hyreslagen och i Kap 12 står inget om vad som är över normalt slitage. Vid inflyttning till lägenheten nämnde hon inget om att vi skulle betala omslipning om det blir repor. Först efter 2 månader nämnde hon det. Hon sa till mig att det är min skyldighet att ta reda på att ha hund i lägenhet innebär över normalt slitage. Hon är ny som hyresvärd har tidigare inte drivit fastighet vilket gör att jag misstror hennes juridiska kunskap. Jag anser att jag inte är skyldig att betala omslipning med tanke på att hon varken muntligt eller skriftligt har informerat oss om vilka regler som gällde när vi skrev på kontraktet. Vem av oss har rätt? Tacksam för svar. Mvh Mathias

Answer 1

Hyreslagen gäller som utfyllnad av kontraktet. Att skador och slitage på lägenheten inte är reglerat i kontraktet innebär att hyreslagens bestämmelser kompletterar kontraktet. Grundregeln i hyreslagen är att en hyresgäst ska ersätta skador på lägenheten som han eller någon annan som lovligen vistas i lägenheten orsakar uppsåtligen eller genom oaktsamhet. Till skada hänförs också onormalt slitage på lägenheten. Två frågor måste alltså tas upp, för det första om reporna utgör en skada, så kallat onormalt slitage och för det andra om denna eventuella skada har vållats av oaktsamhet. Dessutom måste den speciella omständigheten att skadan har vållats av en hund diskuteras.
Repiga golv hänförs ofta till den typen av skador som räknas som ett normalt slitage. Du skriver att golven har blivit otroligt repiga och det på en mycket kort tid. Min bedömning är att det måste vara en skada men de jag har bollat frågan med är inte lika säkra. Ett tips kan vara att om du ska bo i lägenheten under en längre tid så kan skadan om några år sannolikt betraktas som ett normalt slitage sett till hela uthyrningsperioden.
Oaktsamhetsbedömningen är svår att göra utan att ha sett golven och känna till alla omständigheter. Var det oaktsamt att låta den aktuella hunden gå på oskyddade trägolv? Ett synsätt är att det var oaktsamt att inte reagera innan golvet blev otroligt repigt. En annan är att det gick ganska kort tid innan värden kontaktades. Det enklaste är nog om du själv utifrån skadan ställer frågan: Borde det här ha upptäckts eller insetts tidigare så att en väsentlig del av skadan hade kunnat undvikas?
Allting kompliceras sedan av att skadan är orsakad av en hund. För hundar gäller vanligen strikt ansvar. Med det menas att hundens ägare svarar för alla skador som hunden orsakar helt oavsett om någon oaktsamhet ligger ägaren till last. I ett mål, på tingsrättsnivå, som handlade om hunds skada på en hyrd lägenhet har domstolen gjort en vanlig oaktsamhetsbedömning. Vi få därför anta att det är det som gäller men kan inte veta helt säkert.
Jag ger inte värdens godkännande av hunden någon större vikt. Dels kan värden i princip inte säga nej till någon som vill ha hund och dels har värden avsevärt sämre möjlighet att bedöma din hund än vad du har.
Jag lutar vid en sammanvägning av alla omständigheter åt att det finns en skada och att den till väsentlig del är vållad genom oaktsamhet. Men stor osäkerhet gäller runt denna bedömning. Det är dock bara fastighetsägarens skada som kan behöva ersättas. Om fastighetsägaren tvingas slipa om golvet i förtid så är det merkostnaden för förtida omslipning som är skadan. Inte vad hela omslipningen har kostat. Hyreslagen är jordabalkens tolfte kapitel. Frågan regleras i 24 § första stycket. Jordabalken hittar du http://www.lagen.nu/1970:994 . Om du är medlem i hyresgästsföreningen kan du kontakta den för att få tala med en expert på området.

Vänlig hälsning