Utköp ur samägd fastghet

Question

Jag och min syster äger 50% vardera i en fastighet som vi har fått i gåva från våra föräldrar. Jag vill sälja min andel och min syster vill ta över - så långt bra. Vi har haft en mäklare där som har gjort en värdering då vi påtalat alla brister i fastigheten och gjort klart att det inte är någon \"glädjevärdering\" vi vill ha utan en rimlig bedömning om en köpeskilling vid en eventuell försäljning. Mäklaren gav oss beskedet 1,3 Msek. Jag har då kalkylerat med kostnad för ett mäklararvode (5%) och en reavinstbeskattning (20%) på min del och gett min syster ett pris på 450 tkr. Hon anser att hon har problem med att betala mig denna summa - i alla fall i dagsläget och vill därför skjuta upp skiftet eller upprätta skuldebrev mellan oss som betalning. Jag är inte speciellt förtjust i något av dessa alternativ. Hur ska jag gå tillväga för att få till stånd ett skifte?

Answer 1

Hej!

Din fråga aktualiserar lagen om samäganderätt (SamägL http://www.lagen.nu/1904:48_s.1). Denna lag är dispositiv vilket innebär att reglerna kan sättas ur spel genom avtal mellan ägarna till egendomen. Jag utgår i det följande från att något sådant avtal inte finns.

Det finns dessvärre ingen rätt enligt SamägL för en delägare att bli utköpt av en annan ägare, utan en sådan rätt måste alltså ha avtalats mellan delägarna i förväg. För förfogande av den samägda egendomen i dess helhet krävs samtliga delägares samtycke (se 2 §). Detta betyder motsatsvis att om en samägare endast vill sälja sin andel i fastigheten står det denne fritt att göra så.

Vill man sälja hela fastigheten har en delägare alltid rätt att vända sig till tingsrätten och begära att den samägda fastigheten skall säljas på offentlig auktion (se 6 §). En annan delägare kan hindra en sådan tvångsförsäljning om det finns synnerliga skäl, ett mycket högt ställt krav. Det skulle t ex kunna röra sig om att en delägare på grund av ett särskilt dåligt konjunkturläge eller andra speciella förhållanden skulle göra en förlust vid försäljningen. Finns inga synnerliga skäl utser rätten en god man som får till uppgift att genomföra auktionen (se 8 §). Enligt SamägL 9 § st 2 är det även den gode mannen som bestämmer försäljningsvillkoren, inklusive priset. På begäran av en delägare kan dock rätten bestämma ett lägsta pris som egendomen som minst får säljas för (se 9 § st 1). I övrigt är det högsta budet som vinner budgivningen. En av samägarna skulle därmed kunna delta i budgivningen och bli köpare av hela fastigheten. Om samtliga delägare är överens kan självklart egendomen säljas på vanligt sätt via mäklare, men detta hamnar utanför lagen om samäganderätt.

Hoppas att du har fått svar på din fråga!

Vänliga hälsningar,