Båtplats på annans mark sedan mycket lång tid

Question

Nyttjande av båtplats sedan 52 år.

Vi är 4 delägare i en fritidsfastighet in en skärgårdskommun. Fastigheten har funnits i släktens ägo sedan 1955 som då utgjorde en udde. Vi ägde då marken där vi hade anlagt bryggor till båtplatser. 1978 avstyckades 2 mindre fastigheter från huvudfastigheten. Marken där bryggorna finns kom då att tillhöra en ny ägare. Betalning för dessa båtplatser har aldrig krävts. Muntligt avtalades att ägarna till de 2 fritidsfastigheterna kunde forsätta att nyttja dessa utan avgifter. Dock skrevs aldrig något avtal om detta.
Sedan ca 4 år är det nu en ny ägare till marken där bryggorna finns. Han har övertagit marken från sina föräldrar och är boende i trakten. Han är väl förtrogen med hur förhållandena har varit under alla år. Nu vill den nye ägaren att vi ska börja betala hyra för båtplatserna/bryggorna efter att vi har nyttjat dessa i 52 år utan att betala hyra. Bryggorna har vi byggt.

Vår fråga:
Är vi skyldiga att betala hyra för dessa?
Går det att åberopa "gammal hävd"?
Kan den nye ägaren begära hyra för tidigare år?

Tacksam för svar

Med vänlig hälsning

Answer 1

Svaret utgår från att den nya ägaren kände till situationen eller i vart fall borde ha insett hur det förhöll sig när han förvärvade fastigheten, (eller att han förvärvat fastigheterna genom arv eller testamente). Om han inte gjorde, eller borde ha gjort det, är han inte bunden av avtalet som i så fall omedelbart upphörde att gälla vid nye ägarens förvärv.
Ett vanligt problem med den här sortens avtal är att de ofta inte innehåller någon information om hur länge de ska gälla. Frågan blir då om avtalet gäller tills vidare och kan sägas upp av någon av parterna med iakttagande av skälig uppsägningstid. Skälig tid är i sammanhanget en ganska kort tid. Alternativt att avtalet ska vara en slutgiltig lösning på ett visst problem och därför inte kunna sägas upp. Avgörande är i första hand vad de som slöt avtalet avsåg när avtalet ingicks. Om avtalet inte var tänkt att kunna sägas upp säger lagen att sådana avtal ändå kan sägas upp då 50 år har gått. Avgörande blir alltså om avtalet är ett tills vidare avtal eller ett avtal som inte kan sägas upp före 50 år har gått. Av det som framgår ur frågan kan inte någon annan slutsats dras än att avtalet är ett tillsvidareavtal om än ett långvarigt sådant. Den nya ägaren kan därför säga upp det gamla avtalet och erbjuda ett nytt avtal med hyra. Han kan inte kräva hyra för tiden innan han säger upp det gamla avtalet men att begära hyra måste anses vara att säga upp det gamla avtalet. Någon möjlighet till hävd finns inte.
Ett muntligt avtal kan aldrig vara ett servitut varför detta inte behöver diskuteras.

Jordabalken är relevant lagstiftning, den finner ni http://www.lagen.nu/1970:994 . Se särskilt 7 kap. 5 och 14 §§. Regleringen mellan avtal gällande tills vidare eller ”för alltid” styrs av allmänna rättsprinciper och något komplicerade analogier.

Vänliga hälsningar