Skall säljaren bekosta reparationerna?

Question

Hej!

Vi har skrivit på ett köpekontrakt på en villa 070523, huset är byggt 1967.
I kontraktet finns två paragrafer gällande "Faran för fastigheten" (som säger att "Fram till tillträdesdagen ska säljaren dels bära risken för att fastigheten skadas av olyckshändelse (den s.k. faran för fastigheten) dels ansvara för att byggnader och annat som hör till fastigheten vårdas väl. Säljaren garanterar att fastigheten under nämnda tid är fullvärdesförsäkrad") resp "Särskild besiktning" (som säger att vi som köpare har rätt att frånträda köpet om vi efter besiktningen inte längre vill stå fast vid köpet).
Vi har 070531 låtit göra en jordabalksbesiktning av huset som visar bl a läckage samt fuktgenomträngning i/via taket och fukt på vinden. Takpapp saknas helt på vissa ställen eller är illa åtgången på många ställen. Man når detta utrymme via en taktrappa i övervåningen. Besiktningsmannen betraktar detta som en skada som måste åtgärdas akut i form av omläggning av taket samt byte av samtlig takpapp. Vidare hittades fukt under golvmattan i bottenvåningens enda sovrum, golvet måste brytas upp och bottenmaterialet som troligtvis är sand måste tas bort och ersättas med nytt/annat bottenmaterial. Samma sak gäller tvättstugan som också är belägen i bottenvåningen. Jag undrar om takläckaget, fukten under golvmattan samt tvättstugegolvet kan anses tillhöra paragrafen "Faran för fastigheten" och därmed falla på säljaren att bekosta och utföra åtgärderna inom den avtalade köpeskillingen och innan vårt tillträde i mitten av augusti? Kan vi annars få säljaren att utföra och bekosta åtgärderna inom den avtalade köpeskillingen enligt paragrafen "Särskild besiktning" innan vårt tillträde i mitten av augusti?
För oss som köpare känns det som att man som säljare ska vårda fastigheten väl och om säljaren i detta fall underlåter att åtgärda taket på egen bekostnad följer han väl inte avtalet?

Answer 1

Hej!
Med formuleringen i Ert avtal åsyftas fall där fastigheten skadas genom olyckshändelse eller genom att fastighetsägaren under tiden han står för faran är försumlig (jfr Jordabalken 4:11 http://www.lagen.nu/1970:994#R10). Att fastigheten är felkonstruerad och behöver repareras hör inte till dessa fall. Fastighetsägaren är inte skyldig att genomföra en rad reparationer på fastigheten under tiden utan endast vårda den väl. Genom en besiktning får man reda på hur huset ser ut som man skall köpa. Man köper huset så att säga i ”befintligt skick” och säljaren svarar endast för s.k. ”dolda fel” som i princip varit omöjliga att upptäcka vid en normal undersökning av huset (se http://www.lagen.nu/1970:994#R10 i JB 4:19 2st). Felen som ni hittat vid besiktningen kan Ni istället angripa genom paragrafen ”särskild besiktning”. Om Ni anser att fastigheten inte är värd lika mycket i vetskap om felen har Ni alltså rätt att frånträda köpet. Ni kan inte begära att säljaren skall bekosta reparationerna inom den avtalade köpeskillingen.
Vänligen,