Fel i fastighet. Undersöknignsplikt

Question

Hej!
Köpte hus för 1 år sedan (50-tals hus). Nu har vi fått problem med avloppet. Nytt avlopp i huset installerat av tidigare ägare, liksom avlopp från huset ut till gatan (ägaren dessförinnan). På överlåtelsedagen får vi veta att de haft lite problem med avloppet. De åtgärdar det de tror är felet, kommunens anslutning (där de efter filmning hittat rötter).
Vi har nu filmat avloppet och det visar sig att hela avloppet är bytt förutom en bit cementrör mellan avloppet inne i huset och utanför. Där har det trängt in rötter som satt igen avloppet.
Undrar om detta räknas som dolt fel. Anser att vi har fått uppgift från säljaren om att avloppet är bytt inne i huset samt att det tidigare är bytt utanför.

Answer 1

Något som är viktigt att komma ihåg vid obligationsrättsliga tvister rörande fastigheter är att köparens undersökningsplikt är väldigt strängt. Reglerna om tvister rörande fastighetsköp regleras i jordabalkens 4kap vilket du kan hitta http://www.lagen.nu/1970:994#K4 . Undersökningsplikten (4:19§ 2st jordabalken) har till syfte att reglera ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare då faktiska fel konstateras i fastigheten efter köpet. Gränsen sätts normalt vid vad en (på området fastigheter) normalt kunnig och erfaren lekman kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Vanligtvis omfattas allt som kan upptäckas med syn, hörsel och lukt. Skrymmande svårtillgängliga utrymmen av huset undantas ej vilket innebär att man ofta förväntas kräla runt på vinden och ibland även i utrymmen under huset. Undersökningsplikten omfattar dock normalt inte att man gräver eller tar bort panel och dylikt. Vidare kan gränsen för denna undersökningsplikt justeras i skärpande och mildrande riktning utifrån byggnadens skick, skicket hos jämförliga fastigheter i området samt eventuella utfästelser från säljarens sida. Att man exempelvis känner dålig lukt kan utöka undersökningsplikten och kräva att en särskilt sakkunnig person kallas in. I detta läge krävs ofta mer genomgående undersökningar av fastighetens skick, vilket ofta kan innebära undersökning under jord och i väggar med mera. När det gäller utfästelser från säljarens sida skall man komma ihåg att dessa måste vara tämligen konkreta och direkta för att mildra köparens undersökningsplikt. Allmänt lovprisande och dylikt duger ej. Som ni ser är frågan om felet varit dolt eller ej väldigt svår att svara på och kräver för det mesta sakkunnig hjälp i form av en besiktningsman eller dylikt. Risken för felet kommer att fördelas utifrån situationen vid köpet och vad ni som köpare borde ha upptäckt inom ramen för er undersökningsplikt. Jag ställer mig tveksam till om säljarens uppgifter rörande avloppet är tillräckligt specifika för att kunna mildra er undersökningsplikt. Därmed inte sagt att felet som sådant bör ha upptäckts vid en noggrann undersökning av en tillräckligt kunnig och erfaren lekman. Detta avgörs utifrån situationen vid undersökningen. Lycka till!

Med vänlig hälsning