Lawline svarar
Hej!
Din fråga handlar om en hyresgästs rätt till förlängning av hyresavtalet, det s.k. besittningsskyddet. Hyresrättsliga frågor regleras i jordabalken (JB) 12 kap (http://www.lagen.nu/1970:994). Reglerna är tvingande till förmån för hyresgästen (JB 12 kap.1 § st. 5 http://www.lagen.nu/1970:994 ), vilket innebär att hyresgästen alltid kan åberopa en tvingande lagregel om denna är mer förmånlig för honom/henne än ett villkor i avtalet.
Innan jag kommer in på besittningsskyddet skall jag beröra frågan om och hur uppsägning av hyresavtalet kan ske. Det framgår inte av din fråga om hyresavtalet löper på bestämd eller obestämd tid. Troligtvis rör det sig om ett avtal på obestämd tid och i sådana fall gäller för bostadslägenheter att hyresavtalet kan avslutas vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (JB 12 kap. 4 § st. 1 http://www.lagen.nu/1970:994). Hyresvärden (alltså din pappa) kan skriva en egen uppsägning av avtalet. Denna skall vara skriftlig om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd när uppsägningen sker och orsaken till att avtalet skall upphöra bör anges. Uppsägningen skall sedan delges hyresgästen. (JB 12 kap. 8 § http://www.lagen.nu/1970:994)
Om hyresvärden säger upp hyresavtalet har dock hyresgästen ändå rätt att förlänga avtalet (besittningsskydd) i enlighet med JB 12 kap. 46 § (http://www.lagen.nu/1970:994). Besittningsskydd föreligger inte om något av de generella undantagen i JB 12 kap. 45 § (http://www.lagen.nu/1970:994) är uppfyllda, då kan avtalet överhuvudtaget inte förlängas mot hyresvärdens vilja. Undantag är aktuellt om hyresavtalet avser en andrahandsupplåtelse av bostaden i dess helhet och hyresförhållandet inte varat mer än två år i följd, om hyresavtalet avser ett möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och det inte varat längre än nio månader i följd, om hyresobjektet är en del av hyresvärdens egen bostad, om hyresavtalet skall upphöra i förtid p.g.a. att hyresrätten är förverkad eller om besittningsskyddet har avtalats bort.
Av det som framgår av din fråga verkar dock inte något av undantagen vara aktuellt. Huvudregeln är då att hyresgästen får bo kvar. Besittningsskyddet kan dock brytas i enlighet med de speciella undantagen i JB 12 kap. 46 § st. 1 (http://www.lagen.nu/1970:994). Så är bl.a. fallet om hyresgästen gjort sig skyldig till kontraktsbrott eller misskötsamhet eller om bostaden skall genomgå en större ombyggnad. Det fallet som verkar bli aktuellt för er är dock undantaget vid enstaka uthyrning (JB 12 kap. 46 § st. 1 p 6 http://www.lagen.nu/1970:994), alltså om avtalet avser ett en- eller tvåfamiljshus och hyresvärden inte driver affärsmässig uthyrningsverksamhet. Har hyresvärden ett så starkt intresse att förfoga över bostaden att det är skäligt att hyresgästen bör flytta får besittningsskyddet vika. Ett sådant starkt intresse kan vara att hyresvärden behöver använda huset som bostad. Att hyresvärden vill hyra ut bostaden till någon annan är inte ett lika skyddsvärt intresse och besittningsskyddet bryts vanligtvis inte. Det har betydelse i denna intresseavvägning hur länge hyresförhållandet varat, ju längre tid desto starkare blir besittningsskyddet. Man tar alltså hänsyn till vem som har störst intresse av hyresrätten, och det kan därför även ha betydelse om hyresgästen inte använder huset som sin fasta bostad.
Man kan också avtala bort besittningsskyddet genom en separat handling, men inget i din fråga tyder på att detta har gjorts. (Se JB 12 kap. 45 a §. http://www.lagen.nu/1970:994)
För att pröva om hyresgästen har rätt att kvarbo i huset måste din pappa först och främst säga upp hyresgästen till avflyttning (se ovan om uppsägning). Godtar inte hyresgästen uppsägningen måste hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnden, annars är uppsägningen utan verkan (JB 12 kap. 49 § st. 1 http://www.lagen.nu/1970:994).
Med vänlig hälsning
