Lawline svarar
En bostadsrätt som upplåts i andra hand innebär inget omedelbart besittningsskydd så länge upplåtelsen upphör innan den varat två år i följd. Detta framgår av 45§ 1st 1p Hyreslagen (HL som du finner http://www.lagen.nu/1970:994#R71 ) som alltså även omfattar andrahandsupplåtelse av bostadsrätt. Att så är fallet framgår av motiven till hyreslagen (Prop 1992/93:115 s 27ff). Viktigt att komma ihåg är att HL utgör en skyddslagstiftning som har som primärt syfte att värna hyresgästen, vilket bland annat kommer till uttryck genom att den gjorts tvingande till fördel för hyresgästen (1§ 5st HL). Detta innebär att avtalsbestämmelser som avviker från reglerna i HL inte får åberopas mot hyresgästen, så länge inte sådan avtalsmöjlighet framgår uttryckligen av HL.
Upplåtelsen hade i det aktuella fallet pågått under en tid av 18 mån och avtalad att gälla på obestämd tid med en uppsägningstid om 3 mån. Det innebär att den maximala tid som man skulle kunna säga att hyresgästen i detta läge har möjlighet att tillgodoräkna sig är 21 månader. Hyresgästen har således inte, enligt 45§ 1st 1p HL, i detta läge uppfyllt kraven för att reglerna om besittningsskydd skall aktualiseras. För det fall upplåtelsetiden överstiger 24 mån aktualiseras det generella besittningsskyddet, vilket dock inte innebär att du som hyresvärd alltid är förhindrad att förfoga över lägenheten på annat sätt.
Enligt 45§ 2st HL är det möjligt att avtala bort besittningsskyddet, vilket således innebär en sådan möjlighet att genom avtal komma överens om sämre villkor för hyresgästen som uttryckligen framgår av lagen (jämför 1§ 5st HL). Detta kräver som utgångspunkt hyresnämndens godkännande. Så länge dock avtalet begränsas till att omfatta besittningsrätt som redan uppkommit är dock sådant avtal, om att undandra upplåtelsen från reglerna om besittningsskydd, giltigt även utan godkännande från hyresnämnden. Detta innebär att du inte redan nu, innan besittningsskydd uppkommit, kan avtala bort besittningsskyddet utan att få klartecken från hyresnämnden. Det står dock dig och din hyresgäst helt fritt att ingå sådant avtal efter att de 24 månaderna passerat.
För det fall att besittningsskydd enligt 45§ 1st 1p HL uppkommit och hyresgästen ställer sig negativ till en avtalslösning enligt ovan finns det vidare en lösning enligt 46§ 1st 6(a)p. Besittningsskydd till bostadsrätt som upplåts av innehavaren av bostadsrätten får nämligen ge vika om det kan anses skäligt att hyresgästen bör flytta. Denna bedömning är vanligtvis ganska generös mot hyresvärden på så sätt att en bostadsrättinnehavares intresse av att själv få nyttja lägenheten som bostad generellt värderas högre än hyresgästens intresse av att bo kvar. Hyresgästens besittningsskydd till en andrahandsuthyrd bostadsrätt är således, även efter de 24 månaderna, relativt svagt så länge hyresvärdens syfte med uppsägningen är att denne själv vill flytta in.
Som hyresvärd i ditt läge kan du alltså välja att säga upp avtalet innan hyrestiden överstigit 24 månader. Alternativt kan du efter denna period försöka avtala bort besittningsskyddet, vilket dock förutsätter att hyresgästen i detta läge går med på detta. Om anledningen till att du vill säga upp hyresgästen är att du vill kunna nyttja lägenheten som bostad kan du vidare ta det lugnt då detta intresse generellt anses starkare än hyresgästens besittningsskydd. Lycka till!
Med vänlig hälsning
