Köp av fastighet. Dolt fel?

Question

Hej

vi har förvärvat en fastighet där det fanns ett besiktingsprotokoll som angav nedanstående:

KONTROLL AV KOSTRUKTION
Stickprovsmässig fuktkvotskontroll har utförts i grundutrymmets blindbotten och i åtkomliga syllar med uppmätta värden mellan 13-15 % fuktkvot.

Stickprovsmässig fuktkvotskontroll har utförts i vindens råspont med uppmätta värden mellan 8-10 % fuktkvot.

I uppreglade väggar har två stycken provhål tagits upp.

Hål nr. 1 är taget invid trappen till övervåningen med en uppmätt relativ luftfuktighet på 75%

Hål nr. 2 är taget i hörn i tvättstuga/pannrum med en uppmätt relativ luftfuktighet på 89 %

ANALYS AV RISK FÖR EVENTUELL FRAMTIDA SKADOR
5.1 Golvbjälklaget ovan den uteluftsventilerade krypgrunden i tillbyggandsdelen riskerar på grund av naturlig fuktpåverkan att drabbas av fuktskador. Detta i sin tur kan leda till mikrobiella skador (angrepp av mikroorganismer) som kan resultera i att mikrobiell lukt sprids till boendemiljön.

5.2 Med tanke på våtutrymmenas ålder samt med tanke på de noterade bristerna finns risk att tätskikt / ytskikt i utrymmena har försämrats med åren vilket ökar risken för läckage och att skador uppstår i golv- och väggkonstruktioner.

5.3 Äldre gjutjärnsbrunnar som har korrosionsangrepp är en risk ur fuktsynpunkt. Risk finns för genomrostning med läckage som följd.

BEHOV AV FORTSATT TEKNINSK UNDERSÖKNING / FÖRSLAG TILL ÅTGÄRDER
6.1 (a) För att utreda orsaken till och omfattningen av den mikrobiella lukt som känns vid golvsocklarna / i källaren samt de noterade relativa luftfuktighetsvärdena rekommenderas att en teknisk undersökning utförs.

FRÅGAN TILL ER
Vid köpet läste vi självklart ovanstående och räknade med att en dränering måste genoföras. Vid påbörjad dränering visade den sig ej möjlig då berg löper ända in mot husgrunden varför den ej kan friläggas. Vidare visade det sig vid upoptagen av bottenplatta att huset stod i vatten trots högt läge. Dessutom visade sig att rördragningar under huset gjorts felaktigt med motlut mm.

Vi har nu valt att ta bort bottenplattan för att åtgärda de felaktiga rördragningarna samt för att säkerställa hur illa det var med vatten under huset. Vi har tvingats till skapande av pumpgrop med en pump som automatiskt pumpar undan vattnet allteftersom det stiger.

Lösningen är komplex och dyr. Anticimex som tecknat en säljarförsäkring angeratt inget fel finns på fastigehetn samt att eventuella problem angavs i protokollet.

Faastigheten förvärvades för 4.85 MSEK i höstas och är på 140m2 + källare.

Kan vi hävda dolt fel samt hur driver vi i så fall denna fråga vidare?

Answer 1

Hej!

Vid köp av fastighet har köparen en undersökningsplikt. Undersökningsplikten innebär att köparen måste undersöka fastigheten för att upptäcka eventuella fel. Om köparen underlåter att undersöka fastigheten kan han förlora rätten att senare åberopa ett fel. Undersökningsplikten är generellt sett långtgående dock finns det olika faktorer som kan påverka hur omfattande undersökning man som köpare skall anses behöva göra. Sådana fel som avses i avses i 4 kap. 19 § Jordabalken http://www.lagen.nu/1970:994#K4 är dels fel som framgår av avtalet dels fel som är beror på att fastigheten är i sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta efter en normal undersökning, s.k. dolda fel. Har säljaren vid köpet gjort en tydlig utfästelse som är att jämställa med en garanti är det även ett fel om fastigheten inte överensstämmer med detta.

Att uttala sig om de mätresultat som framgår av frågan låter sig inte göras. Däremot gäller att framkommer det vid köpet uppgifter som bör väcka misstanke utvidgar det undersökningsplikten. Framgår det som i detta fall att det finns risk för framtida skador innebär det att undersökningen måste göras än mer ingående. Det kan innebära provtagning av olika slag, borra i väggar, riva upp golv eller liknande beroende på vilken typ av fel det kan röra sig om.

Att fastigheten är sämre än köparen med fog kunnat förutsätta skall ses mot fastighetens ålder, skick jämfört med liknande fastigheter. Fel av den här typen, dolda fel, kan inte göras gällande om köparen objektivt sett borde ha upptäckt dem vid en undersökning. Om man borde ha upptäckt felet beror som sagt på hur långtgående undersökningsplikten skall anses vara beroende på övriga omständigheter. Det går alltså inte att ge ett klart svar på detta.

Vad gäller utfästelser jämställda med garantier som säljaren gjort vid köpet skall även dessa ses mot bakgrund av övriga omständigheter. Finns ett tydligt besiktningsprotokoll väger en utfästelse naturligtvis lättare. Säljaren har även en upplysningsplikt som innebär att han måste upplysa säljaren om sådant som han känner till och kan vara av intresse för köparen att veta. Även beträffande upplysningsplikten gäller att den skall ses mot bakgrund av övriga omständigheter.

Jag rekommenderar att ni tar kontakt med en sakkunnig för vidare rådgivning.

Med vänlig hälsning