Lawline svarar
Hej,
Det är riktigt som du säger att uppsägningstiden för hyresrätt av lokal ligger på 9 mån om ej längre uppsägningstid har avtalats mellan parterna, vilket framgår av 4§ 1st 2p Hyreslagen (förkortas HL och utgör egentligen Jordabalkens 12:e kapitel). Vid intresse står lagrummen att finna http://www.lagen.nu/1970:994#K12.
Det finns dock sätt att få ett hyresförhållande att upphöra i förtid under vissa i lagen föreskrivna omständigheter, vilket kallas att hyresrätten blir förverkad. I 42§ 1st 2p HL framgår att dröjsmål med betalning, när det avser lokal, utgör förverkansgrund då två vardagar passerat efter förfallodagen och betalning ännu ej har erlagts.
Hyresvärden måste dock fortfarande säga upp dig som hyresgäst enligt 42§ 1st HL, vilket skall ske skriftligen enligt 8§ HL. Innan uppsägning kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten (lägenhet i vid bemärkelse avses, alltså även lokaler). Om du som hyresgäst vidtar rättelse under tiden fram till uppsägning görs förfaller vidare förverkansgrunden enligt 43§ HL. Detta betyder att om du fullgör dina förpliktelser enligt hyresavtalet innan uppsägning görs kan dröjsmålet ej användas emot dig som förverkansgrund.
Överenskommelsen rörande båten bör kunna ses som sådan rättelse. Antingen i form av att hyresvärden väljer att efterge sina hyresfordringar mot att du utför den överenskomna tjänsten eller att den ses som regelrätt betalning. I detta fall har hyresrätten över huvudtaget inte upphört, och din hyresvärd har inga som helst möjligheter att få dig avhyst från lokalen.
Skulle det visa sig att lägenheten trots allt har blivit uppsagd innan rättelse finns dock ytterligare en möjlighet att få stanna i 44§. Här stadgas att hyresgästen ej får skiljas från lägenheten om betalning sker i enlighet med 20§ 2-3st (vilket avser tid och plats m.m.) inom 2 veckor från det att du som hyresgäst delgivits underrättelse om att du genom att betala på detta vis får tillbaka hyresrätten.
Detta hör ihop med reglerna för avhysning som även är av vikt i detta hänseende. Avhysning är ett verkställighetsförfarande som prövas och utförs av föreskriven kronofogdemyndighet. Regler för detta finns i Utsökningsbalkens 16 kap vilket du hittar http://www.lagen.nu/1981:774#K16. Det är således inte tillåtet för en hyresvärd att själv avhysa en uppsagd hyresgäst. Vidare föreskrivs i Förordning (1978:314) om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44§ jordabalken (vilken hittas http://www.lagen.nu/1978:314) att sådan underrättelse om möjlighet att få tillbaka hyresrätten, som jag nämnde tidigare, skall ombesörjas av kronofogdemyndigheten som får in ansökan om avhysning, om sådan inte har fogats till avhysningsansökan av hyresvärden. Dessa regler är till för att garantera ett korrekt förfarande varför samhället inte kan gå med på att olika rättighetshavare tar lagen i egna händer så att säga.
Den överenskommelse som ni ingått är bindande för din hyresvärd, även om den kanske kan bli svår att bevisa såvida du varken har vittnen eller skriftliga bevis. Oavsett hur det ligger till med den saken har dock inte din hyresvärd rätt på eget bevåg försöka få till en avhysning. Sådan förfarande utgör brottslig handling och betecknas enligt 8 kap. 9§ Brottsbalken (som du finner http://www.lagen.nu/1962:700#K8P9 ) som självtäkt, vilket ger böter eller fängelse i sex månader. Detta betyder i realiteten att endast böter aktualiseras.
Jag skulle råda dig anlita mer professionell rådgivning rörande hur du skall gå vidare rent praktiskt med den här frågan. Om åklagaren inte vill ta i saken rörande det brottsliga förfarandet vore det naturliga att gå vidare med en stämning för att försöka få ut ersättning för den skada du lidit av att inte kunna fullgöra dina övriga åtaganden.
Lycka till.
Med vänlig hälsning
