Villkor vid överlåtelse av lokal

Question

Hej,
Jag hyr en butikslokal, som jag vill överlåta till en annan hyresgäst. Jag har dock fått vissa problem med hyresvärden, som förhalar överlåtelsen på olika sätt. Lokalen har inget pentry, och hade inte heller det när jag började hyra den. Ändå menar hyresvärden att jag måste installera ett pentry innan nästa hyresgäst tar över, något som jag ska bekosta. Lokalen hade också ett galler utanpå när jag tog över den, men nu menar hyresvärden att jag måste ta bort detta galler, vilket gör att lokalen inte kommer att vara tillräckligt bra skyddad för nästa hyresgäst. Jag tolkar det som att hyresvärden indirekt godkände gallret då det fanns när jag tog över lokalen. Var kan man vända sig någonstans med den här typen av tvister?

Answer 1

12 kapitlet jordabalken (JB) som behandlar hyra av fast egendom är tillämpligt, du hittar det http://www.lagen.nu/1970:994 . JB 12:32 stipulerar att hyresvärden måste ge sitt samtycke till överlåtelse av hyresrätt som huvudregel. Någon rättighet för hyresgästen att överlåta lokalen finns inte. Någon rätt för hyresvärden att ställa upp villkor för överlåtelsen stipuleras inte heller i paragrafen. Att ställa upp villkor för överlåtelse av lokal är i och för sig inte otillåtet vilket framgår motsatsvis av JB 12:65. Om villkoret är oskäligt kan det dock tänkas jämkas eller helt falla bort på grund av 36 § avtalslagen som du hittar http://lagen.nu/1915:218 . När det gäller avtalsvillkor mellan två näringsidkare finns det en viss benägenhet att använda bestämmelsen restriktivt vilket bör iaktas. Vad som talar för att avtalsvillkoret är oskäligt är att det åligger hyresvärden att tillhandahålla en lägenhet ”enligt den allmänna uppfattningen i orten fullt brukbar för det avsedda ändamålet” om inget annat avtalats mellan hyresgästen och hyresvärden enligt JB 12:9. Det är alltså inte den förutvarande hyresgästen som skall bekosta detta.

Om det emellertid är fråga om en överlåtelse enligt JB 12:36, där man överlåter en lokal tillsammans med den verksamhet som där bedrivs, kan hyresvärden ställa upp villkor för överlåtelsen. Här träder den nya hyresgästen rakt in i den gamlas hyresförhållande varför villkoren dock inte får gälla själva hyresavtalet. Hyresnämnden lämnar här tillstånd till övelåtelsen varför hyresvärdens samtycke inte krävs.

Om du vill ge dig in i ett tvisteförfarande med hyresvärden vänder du dig till hyresnämnden, vilka du finner mer information om http://www.domstol.se/templates/DV_InfoPage____825.aspx . Vid förfarandet betalar vardera part sina egna rättegångskostnader oavsett om parten vinner eller förlorar målet vilket anses särskilt fördelaktigt.