Andrahandshyresgästs rättigheter

Question

Hej! Jag och tre av mina kompisar hyr sedan årsskiftet en lägenhet i andra hand. Lägenheten är en bostadsrätt som ägs av en kvinna i 50års åldern. Vi har sedan en tid tillbaka börjat fundera över hur lagligt vårt kontrakt verkligen är. Hon tar enligt grannarna dubbel hyra mot vad som är normalt, gör spontana "besiktningar" där hon berättar för oss hur vi får möblera och att vi måste ha gardinerna fördragna. I kontraktet står att vi hyr lägenheten i tolv månader med två månaders uppsägningstid men i en bilaga står att hon med två månaders förvarning kan kasta ut oss. Vi är rädda att åka ut och att hon ska blåsa oss på depositionen. Vad kan vi göra??? Tack på förhand.

Answer 1

Jag förstår er oro, er hyresvärds beteende kan i hög grad ifrågasättas. Angående uppsägningstiden och hennes rätt att ”kasta ut” er kan följande sägas. I hyreslagen (JB kap 12) finns bestämmelser om vissa minsta godtagbara uppsägningstider (4§). Dessa är tvingande till er förmån som hyresgäster (1§ 5st). För er gäller därför att ni kan bli uppsagda, och tvingas flytta, efter de tre månader som lagen stadgar för tidsbestämda hyresavtal längre än tre månader. Eftersom ni hyr i andra hand och har bott där kortare tid än två år har ni inget lagligt besittningsskydd, det vill säga rätt till förlängning av hyresavtalet trots uppsägning (45§).
Om ni själva å andra sidan skulle vilja säga upp avtalet gäller istället de två månaders uppsägningstid som ni avtalat om.

De ”spontana besiktningar” som ni beskriver att hon utför för att kontrollera er möblering och att gardinerna är fördragna finns inget lagstöd för. Hon har ingen rätt att kräva omedelbart tillträde till lägenheten på detta vis och ni behöver inte acceptera hennes framfart. Det kan tilläggas att en hyresvärd visserligen har rätt till att komma in i lägenheten för att utföra förbättringsarbeten och tillsyn, men detta måste meddelas 1 månad i förväg om väntan inte medför skada (26§). Denna rätt omfattar likväl inte hyresgästens möblering eller gardinernas placering.

När det gäller hyran kan påpekas att det finns en bestämmelse som ger er som andrahandshyresgäster möjlighet att ansöka om att få tillbaka den del av hyran som är oskälig genom en ansökan hos hyresnämnden (55e§). En sådan ansökan är kostnadsfri, men måste göras senast 3 månader efter att man flyttat ut från lägenheten. Vad en skälig hyra är bedöms genom jämförelse med standardmässigt likvärdiga kommunala lägenheter på orten (55§). Er hyra får inte påtagligt ha överstigit denna hyra. Om man hyr möblerat får på hyran läggas ytterligare 10 % för detta.

Då ni har ett skriftligt hyresavtal utgår jag ifrån att depositionen finns bestämd där och det blir förhoppningsvis inga problem att visa er rätt till detta belopp när hyresavtalet upphör. Stå på er med era rättigheter.

Hyreslagens (JB kap 12) bestämmelser hittar ni http://lagen.nu/1970:994.

Lycka till!