FrågaFASTIGHETSRÄTTÖvrigt31/01/2007

Uppsägning av hyresgäst i 2-familjshus

Hej, om jag köper en tvåfamiljsfastighet för eget boende och det egna företagets behov och det bor en hyresgäst där vid övertagandet. Vad gäller om jag har övertagit fastigheten för mindre än en månad sedan? Övertar jag automatiskt det gamla hyresavtalet mellan förre ägaren och hyresgästet? Finns det möjlighet att upphäva det gamla avtalet, omförhandla eller säga upp hyresgästen? Mitt mål är att så fort det är möjligt kunna ta hela fstigheten i bruk för de egna och företagets behov. Vad kan jag göra och hur för att uppnå mitt mål?

Lawline svarar

Hej! Utgångspunkten är att du som ny ägare till fastigheten övertar kontraktet om skriftligt hyresavtal finns och hyresgästerna har tillträtt lägenheten., 7:13 st 1 JB eller även om det inte finns något skriftligt kontrakt eller hyresgästen inte tillträtt lägenheten men köparen (du) kände till hyresgästerna vid köpetillfället, 7:14 JB. I ditt fall så finns det ju redan en hyresgäst som bor där och du övertar därmed hyresavtalet. Hyresgäster har ett ganska så starkt besittningsskydd och det föreligger rätt till förlängning om hyresvärden säger upp avtalet. Det finns dock möjlighet att bryta besittningsskyddet utan att det krävs att hyresgästen har misskött sig eller dylikt. När det rör sig om tvåfamiljshus och du som hyresvärd har intresse av att själv förfoga över lägenheten, till exempel om du själv vill bo i det eller sälja det så räknas det som en besittningsbrytande grund och du kan säga upp din hyresgäst 12:46p6 JB. Det får dock inte röra sig om en affärsmässigt driven verksamhet. Jag är osäker på hur ditt intresse av att använda lägenheten till ditt företag kommer att bedömas då det inte blir du som privatperson som kommer att använda det. Jag har inte kunnat hitta något liknande rättsfall heller. Om du som privatperson hyr ut en del av huset till ditt egna företag så kan man tänka sig att du har intresse av den eventuellt högre hyra du kan ta av företaget och du vill ha en helt annan användning av huset. Samtidigt är företaget också en hyresgäst och det kan då hävdas att det inte spelar någon roll vilken slags hyresgäst det handlar om. Det kan spela in vad för slags verksamhet företag bedriver men jag vill understryka att hyresgästens intresse av att ha kvar sin bostad är relativt stark. Om du däremot själv tänkt bo i den lägenheten som är uthyrd så bör inte samma tveksamhet dyka upp. Det är du som ska bevisa att det finns skäl att bryta besittningsskyddet. Om ditt intresse tillgodoses av att endast del av lägenheten sägs upp så har hyresgästen rätt att få förlängt för resten av lägenheten. Hyresgästen måste dock få skälig tid att hitta en annan bostad och om hyresförhållandet har varat under en längre tid kan det behövas att hyresgästen förses med en ersättningslägenhet. Det finns också möjlighet att bryta besittningsskyddet efter en bedömning av de sakliga skäl (i princip alla skäl som inte är av chikanös karaktär eller diskriminerande) hyresvärden har av att bryta avtalet och av de intressen båda parter har. Dessa intressen kan delas in i svaga respektive starka och de senare är för en hyresvärd de intressen som finns i egenskap av hyresvärd. Att du själv vill använda lägenheten torde räknas som ett svagt, personligt intresse. Dina intressen ställs då mot hyresgästens skyddsvärda eller inte skyddsvärda intressen. Att som hyresvärd kunna säga upp ett avtal med stöd av denna s k generalklausul, 12:46 p 10 JB är svårare. Uppsägningstiden för ett tillsvidareavtal är 3 månader om inte längre tid avtalats i kontraktet. I uppsägningen bör du ange av vilken orsak hyresförhållandet sägs upp och om hyresförhållandet varat i längre i än tre månader så måste det ske skriftligen. Uppsägningen ska också delges hyresgästen, vanligen räcker det att skicka ett rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress, 12:8 och 8:8 JB. Om hyresgästen inte vill godta uppsägningen vilket man som hyresvärd i princip kan utgå ifrån, så måste värden hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång ( dvs den tid till vilken avtalet sagts upp) 12:49 JB. Du kan hänskjuta tvisten redan i anslutning till uppsägningen. Uppsägningen är utan verkan om det föreligger en tvist om förlängning och du inte hänskjuter tvisten till hyresnämnden så för att vara på den säkra sidan är det nog enklast att hänskjuta tvisten redan i samband med att du säger upp din hyresgäst. Lagrum hittar du http://www.lagen.nu/1970:994.
Rådgivare
Public question details image

Boka tid med jurist

Behöver du hjälp med ärenden relaterade till Fastighetsrätt och Övrigt? Våra duktiga jurister kan hjälpa dig!

Fyll i formuläret så svarar en av våra jurister dig inom 24 timmar. Juristen kommer att kontakta dig och ge dig ett tidsestimat och ett prisförslag för att hjälpa dig med att lösa ditt ärende

0 / 1000