Slipper man uppsägningstid vid otillåten andrahandsuthyrning?

Question

Hej,
Jag har en fråga angående andrahandsuthyrning. Det är så att jag har hyrt en lägenhet nu i 2 månader och vill flytta ganska snart pga jag inte är godkänd av bostadsrättsföreningen som andrahandshyresgäst. Min hyresvärd har tidigare hyrt ut lägenheten andra hand flera år lagligt till vänner till mig men när jag skulle hyra ville hon inte ansöka om tillstånd av någon orsak. Detta fick jag veta ca 2 mån efter att jag tackat ja till lägenheten, alltså har njag tackat ja under falska premisser enligt mig. Nu är det så att jag hade ingen annan stans att ta vägen då mitt förra andrahandskontrakt löpte ut, och min fråga är nu: Jag har fått ett förstahandskontrakt som börjar 1 april, och eftersom vi inte skrivit något kontrakt (jag ville det, men inte hon) utan endast pratat vagt om villkoren, behöver jag betala de extra månaders hyra som tillkommer när jag flyttar (skulle bli 2 extra månaders hyra att betala)?? Hade det varit en vit uthyrning hade jag inte tvekat, men i och med att det är otillåten uthyrning, och att orsaken att jag flyttar är just det så känns det jobbigt att behöva betala det eftersom mycket skett under falska premisser.
Tacksam för svar :) 

Answer 1

Hej, tack för din fråga.

Huvudregeln är att avtal ska hållas, den så kallade ”pacta sunt servanda”-regeln. Detta oberoende av om avtalet har ingåtts muntligen eller skriftligen. Det kan dock vara svårt att bevisa vad som har avtalats när ett avtal har ingåtts muntligen och det är den som påstår att avtal har ingåtts som har bevisbördan.

Hyresförhållandet regleras i 12 kap Jordabalken, även kallat Hyreslagen, som du finner  https://lagen.nu/1970:994#K12. Det finns inga särskilda formkrav för hyra av bostad. Dock ska ett skriftligt kontrakt upprättas om hyresgästen eller hyresvärden begär det (2 §).

Beroende av om ni har bestämt en fast hyrestid och i sådana fall hur länge ni har bestämt att du ska få hyra lägenheten löper uppsägningstiden mellan en dag och tre månader (4, 5 §§). Om hinder i nyttjanderätten uppstår utan ditt vållande förfaller dock avtalet omedelbart (16 § p. 3), vilket kan innebära att du slipper ifrån hyresavtalet om bostadsrättsföreningen inte godkänner andrahandsuthyrningen.

Om du vid avtalets ingående hade skäl att tro att andrahandsuthyrningen var godkänd av bostadsrättsföreningen så kan avtalet eventuellt jämkas med hjälp av 36 § Avtalslagen, se https://lagen.nu/1915:218#P36S1. Observera dock att den bestämmelsen tillämpas restriktivt.

Lycka till!

Med vänlig hälsning,