Dolda fel i fastighet

Question

Värt att anmäla ett dolt fel?
Efter 1,5 år bestämde vi oss för att riva ner tapeter och lister i källaren. En källare som besiktningsmannen sa var i utmärkt skick. Dräneringen är 14 år gammal. Ingen fukt uppmättes då.

När tapeterna kommer ner är det mögel på väggen. Troligen orsakat av att man har satt lister direkt mot betongen (med lim).

Ringer ut en husdoktor som konstaterar fukt i nederkanten på alla inneväggar orsakat av en oisolerad platta. När då förra ägarna satt tapet och trälister blir det mögel.
Är det värt att anmäla detta som ett dolt fel? Har besiktningsmannen missat något? Vet inte om vi hade betalat den summan vi fick betala på huset om det hade kommit till vår kännedom att väggarna var fuktiga.

Hus byggt -73 med källare, dränerat 1998.

Answer 1

Hej!

Definitionen av ett dolt fel är:
- något du som köpare inte rimligen kan förvänta dig med tanke på t ex fastighetens ålder och konstruktion, samt;
- något som inte upptäcktes eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning av fastigheten.

En dränering har en livslängd på ca 20-25 år enligt branschpraxis. I ert fall är dräneringen betydligt nyare än det och ni bör därför ha kunnat räkna med att dräneringen fungerade, såvida det inte fanns indikationer på att något var fel (vilket jag i denna framställning utgår att det inte fanns). Vi kan därmed konstatera att fastigheten har avvikit från vad ni som köpare kunnat förutsätta. 

Frågan blir då om ni som köpare borde ha upptäckt detta fel vid en noggrann undersökning. Köparens undersökningsplikt vid fastighetsförvärv är tämligen långtgående och återfinns i 4 kap 19 § Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). Det är vanligt att ta hjälp av en besiktningsman vid dessa undersökningar. Köparen kan dock ändå bli ansvarig gentemot säljaren för fel som besiktningsmannen på grund av slarv missat, om han borde ha upptäckt det. Om besiktningsmannen lämnat upplysningar i protokollet såsom att fukt upptäckts, fläckar på väggar eller dylikt utökar detta undersökningsplikten.

I detta fall verkar det som att detta fel inte omfattades av er undersökningsplikt, särskilt med tanke på att ingen fukt uppmättes, och att ni därmed borde kunna reklamera detta till säljaren. Tänk på att det finns en tidsfrist för reklamation som stadgas i 4 kap 19a § Jordabalken, som anger att reklamationen måste ha inkommit i "skälig tid". Detta bedöms från fall till fall och det kan därför vara bra att göra det snarast. Ur bevissynpunkt görs detta helst via rekommenderat brev, mejl eller dylikt. 

Om dolt fel skulle anses föreligga har ni rätt till nedsättning av köpeskillingen. Nedsättningen ska motsvara vad huset skulle ha kostat om felet var känt vid försäljningstidpunkten. Om felet anses vara så väsentligt att ni inte köpt huset om ni vetat om det kan det finnas möjlighet att häva köpet.

Om det skulle visa sig att detta borde ha framkommit vid besiktningen kan ni rikta krav mot besiktningsmannen.

Hoppas det besvarar era frågor. 

Med vänlig hälsning,