Skyldighet att återställa mark?

Question

Hej,
Vi köpte vårat hus för 2 år sen. Vår granne ska köpa närliggande mark som angränsar till vår tomt. Nu det visat sig att en liten del, ca 6 kvm, av våran garageuppfart ligger på tomten som grannen ska köpa. Nu kräver grannen att vi ska betala för marken (vilket vi inte har råd att göra) annars kommer han kräva att vi ska återställa marken.

Det är tidigare ägare av vårt hus som har gjort uppfarten, vi hade ingen aning om att den här delen inte tillhörde vår tomt. Tidigare ägare, nuvarande markägare och grannen som ska köpa marken visste inte heller att det var så här. Kan grannen verklgen kräva att vi ska återställa marken? Vi har ju inte gjort något fel.

Answer 1

Hej Sanna,

tack för att du har vänt dig till lawline!

Beklagar den tråkiga situation ni har hamnat i. Rent allmänt gäller följande: nyttjande av annans mark, utöver allemansrättligt, kräver tillstånd. Nyttjaren, dvs. ni i detta fallet måste erhålla markägarens medgivande eller tvingande beslut från behörig myndighet för att kunna nyttja annans mark. Vanligtvis finns inga formkrav för medgivandet, men en skriftlig överenskommelse är alltid att föredra. Vissa nyttjanderätter har dock formkrav som måste uppfyllas för att vara juridiskt hållbara. Om nyttjandet pågått under längre tid eller återkommande, kan ett tyst medgivande anses föreligga om markägaren inte agerar. Sådana kan dock dessvärre relativt formlöst sägas upp av markägaren.

Markägaren kan, om nyttjaren hävdar en nyttjanderätt, ansöka om stämning mot nyttjaren och i domstol få förekomsten av nyttjanderätten prövad. Kan även nämna att markägaren ej har någon rätt att på eget initiativ forsla bort egendomen som befinner sig på marken.

Även om markägaren motsätter sig nyttjande av marken kan tillstånd ändå under vissa omständigheter medges tvångsvis genom ansökan hos lantmäteriet. För detta krävs bl.a. att nyttjaren har ett tillräckligt starkt behov av att nyttja marken och att hans egen fastighet inte kan fungera ändamålsenligt utan sådan rätt. Nyttjaren får i så fall ansöka om detta och påvisa behovet.

Allt nyttjande av annans mark, med eller utan markägarens medgivande, innebär en skyldighet att återställa skador uppkomna till följd av nyttjandet, om parterna inte kommit överens om annat. Krav på återställande får i så fall ställas formellt och kan även det innebära en process i domstol om nyttjaren bestrider kravet. Reglerna om nyttjanderätt finns i jordabalkens 7 kap.

Mitt råd till er är att i första hand försöka lösa situationen med nuvarande markägare för att undvika en juridisk process, vilken kan bli långdragen och kostsam. Om detta ej är möjligt bör ni vända er till lantmäteriet med en ansökan om nyttjanderätt till marken.

Ett alternativ är att ingå ett servitutavtal vilket skulle ge er stadigvarande tillgång till marken.

Poängen med ett formellt servitut är att det, om det upprättats i enlighet med de formkrav som lagstiftningen uppställer, gäller för all framtid och oberoende av vem som äger fastigheterna. Servitutsrätten gäller alltså, till skillnad från en vanlig nyttjanderätt, mellan fastigheterna och inte mellan dess ägare. En ny ägare till en av fastigheterna kan på så sätt normalt inte hindra grannen att nyttja en tidigare given servitutsrätt, annat än under vissa särskilda omständigheter. Därför rekommenderas att servitut skapas för sådant som är av stadigvarande betydelse för själva fastigheten. Det kan även vara värt att undersöka om det föreligger ett redan befintligt servitutavtal.

Servitut kan skapas genom skriftliga avtal mellan parterna enligt bestämmelser i 14 kap. jordabalken (se även allmänna bestämmelser i 7 kap. samma lag) eller på ansökan hos lantmäteriet enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) kap 7. Lagen uppställer formkrav för hur ett servitut ska vara upprättat som är viktiga att uppfylla. Handlingen blir annars inte giltig som servitut, utan närmast som en nyttjanderätt mellan de ägare som undertecknat den. Därför bör du alltid vända dig till en jurist när frågan om servitut uppkommer.

Länkar: https://lagen.nu/1970:994 (Jordabalken)
https://lagen.nu/1970:988 (Fastighetsbildningslag)

Lycka till!

Med vänlig hälsning