Skriftligt avtal, indirekt besittningsskydd och förverkande vid lokalhyra

Question

Hej!

Jag undrar hur länge en hyresvärd kan vänta med att låta mig skriva under hyreskontrakt? Vi köpte en rörelse och övertog då lokalen, men vi har änu inte fått något eget kontrakt och det har gått ett par år sedan dess. Är vi egentligen kontraktslösa och kan bli avhysta när som helst eller rent av själva bara lämna lokalen?

Answer 1

Hej!

Tack för din fråga! Genom övertagandet av hyresrätten är det nu ni som är avtalspart med hyresvärden. Ett hyresavtal behöver således inte vara skriftligt utan är lika bindande om det upprättats muntligt. Ett muntligt avtal kan dock vara svårare att bevisa i det fall att tvist skulle uppstå mellan parterna. Därför är ett skriftligt avtal att rekommendera i de flesta fall.

Enligt 12 kap. 2 § 1 st. i jordabalken (JB) har hyresgästen rätt till att få ett skriftligt avtal upprättat mellan parterna om hyresgästen begär detta. Vidare regleras i 12 kap. 2 § 2 st. JB att vid överlåtelse av hyresrätt, så som fallet är här, ska en anteckning om överlåtelsen göras på hyresavtalet i det fall att hyresgästen begär detta. Detta förutsätter då också att ett skriftligt avtal funnits mellan de tidigare parterna. I ert fall gäller att ni har rätt att kräva att skriftligt avtal upprättas eller att en anteckning görs på det avtal som ni tagit över. Skriftligt avtal upprättat på något utav dessa sätt är giltigt mellan er och hyresvärden.

Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd enligt 12 kap. 57 § 1 st. JB, vilket skapar rätt till ersättning i det fall att hyresvärden säger upp avtalet eller uppsätter hyresvillkor för förlängt avtal som hyresgästen inte godtar. För att besittningsskydd ska föreligga krävs dock att hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd samt att hyresrätten inte är förverkad, 12 kap. 56 § JB. Vidare kan besittningsskyddet brytas i enlighet med 12 kap. 57 § 1 st. 1- 5 pt. JB i det fall huset ska rivas eller ombyggnation ska ske, hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i hög grad, om hyresvärdens villkorsändringar är att anse som skälig eller slutligen om andra befogade anledningar till att upplösa hyresförhållandet finns.

Lämnar hyresgästen lokalen och därmed åsidosätter att fullgöra sina förpliktelser enligt hyresavtalet är det att se som en förverkandegrund enligt 12 kap. 42 § JB som ger hyresvärden rätt att häva avtalet. Hävning kan leda till skadeståndsskyldighet gentemot hyresvärden enligt 12 kap. 42 § 6 st. JB. Skadeståndsskyldigheten begränsas i allmänhet till tiden mellan hävningen och dagen då hyresvärden har tecknat ett nytt avtal. Den skadeståndsskyldige får här räkna med en viss spilltid innan hyresvärden har hunnit hitta en ny hyresgäst och den senare har tillträtt.

Länk till jordabalkens 12 kap. https://lagen.nu/1970:994#K12

Vänligen,