Besittningsskydd vid uthyrning av lägenhet i ett tvåfamiljshus

Question

Jag har köpt en villa som i dagsläget är uppdelat på två lägenheter. Längre fram kommer jag vilja bo i hela villan själv, men inledningsvis tänker jag hyra ut den ena lägenheten.

Vad är det som gäller angående besittningsskydd?

Jordabalkens 45 § p 3 talar om lägenhet som utgör en del av upplåtarens egen bostad. Kan man säga att lägenheten är en del av min bostad om min villa är tydlig uppdelad på två lägenheter? Eller är det då 45 a § p 2a) som gäller?

Om det är den senare, vad gäller då efter de först fyra åren? Kan man teckna ett nytt avtal på fyra år igen? Eller får hyresgästen besittningsskydd då oavsett vad?

Answer 1

Hej och tack för din fråga!

Frågor om hyresavtal regleras i 12 Kap Jordabalken, se https://lagen.nu/1970:994.

Vid hyra av bostadslägenhet så har hyresgästen som huvudregel rätt till förlängning av hyreskontraktet om det sägs upp av hyresvärden, det så kallade besittningsskyddet, se 12 Kap 46§.

Bestämmelsen i 12 kap 45§ p 3 om undantag för uthyrning av hyresvärdens egen bostad tar sikte på när man har någon inneboende hos sig. Den är därför inte tillämplig på ett tvåfamiljshus även om hyresvärden bor i den andra lägenheten.

Det går dock att avtala bort besittningsskyddet genom att upprätta en särskild handling (en handling utöver hyresavtalet) som visar att ni är överrens om att rätten till förlängning inte ska gälla. I normalfallet så ska en sådan överenskommelse godkännas av hyresnämnden för att vara giltig men när det rör sig om en lägenhet i ett tvåfamiljshus och överenskommelsen sträcker sig över max fyra och du inte bedriver en affärsmässig uthyrningsverksamhet så behöver överenskommelsen inte godkännas av hyresnämnden för att vara giltig om du ska bosätta dig i huset eller överlåta det, se 12 Kap 45a§ 1st 2p a). Om du förlänger överenskommelsen med fyra år efter att den första fyraårsperioden har upphört så behöver du inte ha hyresnämndens tillstånd då detta inte krävs om överenskommelsen träffas efter det att hyresförhållandet har inletts (se 1p) men då finns det heller inget som hindrar hyresgästen från att vägra att acceptera överenskommelsen eftersom han får tillbaka sitt besittningsskydd efter den första fyraårsperioden. Vill du teckna en överenskommelse som är bindande för längre tid än fyra år redan från början så måste du ha hyresnämndens godkännande. Detta beror på att hyresförhållandet är den sammanlagda tid som hyresgästen utnyttjar lägenheten, inte den tid som ett enskilt avtal sträcker sig över.

Om det inte finns någon sådan överenskommelse så måste hyresvärden visa på en besittningsbrytande grund för att besittningsskyddet inte ska gälla. En sådan grund finns i 12 Kap 46§ 1st 6p angående uthyrning av en lägenhet i ett tvåfamiljshus om ” upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta”. Att hyresvärden själv vill bosätta sig i lägenheten kan vara ett sådant giltigt intresse, men det prövas i det enskilda fallet av hyresnämnden.

Jag tycker att du ska se till att upprätta en sådan överenskommelse som avses i 45a§ när du hyr ut andra lägenheten. Tänk bara på att du behöver hyresnämndens godkännande om du avser att hyra ut lägenheten till samma person längre än fyra år. Även om det finns en besittningsbrytande grund i 46§ så är det inte säkert att hyresnämnden beslutar att besittningsskyddet inte ska gälla. Dessutom så är det i vilket fall som helst bra att upprätta en sådan handling så att din framtida hyresgäst vet vad som gäller så att det slipper bli bråk sedan när hyresförhållandet upphör.

Med vänliga hälsningar