Dolt fel?

Question

Hej
Jag sålde en villa för två år sedan 2010. Nu har köparen börjat renovera badrummet och upptäckt betydliga fuktskador i vägg, syll och bjälklag.
Vi bodde i huset i 8 år och gjorde inga ingrepp i badrummet. Badrummet var precis som när vi köpte det, jag tror att det var gjort någon gång i mitten av -90 talet. Nu hävdar köparen att fuktspärr saknas, eller var mycket dåligt gjord och att golvbrunnen saknar brunnsmanchett.

Köparen gjorde ingen egen undersökning av huset vid köpet, utan litade på den besiktning som vi lät göra i husförsäljningen på rekommendation av vår mäklaren då huset var i viss behov av renovering. Huset är byggt 1963.
Nu undrar jag om köparen kan åberopa dolt fel och om vi har något ansvar för den uppkomna fuktskadan, då vi inte har gjort badrummet. utan det gjorde den säljaren som vi köpte huset av?

Answer 1

Hej och tack för din fråga!
Fastigheter köps i befintligt skick. Det innebär att ni som säljare inte är ansvarig för fel som köparen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av huset. Säljaren har dock en upplysningsplikt om kända fel som inte är normala med hänsyn till fastighetens ålder, skick och pris. Om köparen misstänker att något inte står rätt till utökas undersökningsplikten.

Ett dolt fel är ett fel som inte kunnat upptäckas vid en grundlig undersökning av huset av varken köparen, säljaren eller en besiktningsman. Köparen bör alltså göra en utförlig undersökning av huset före köpet. Undersökningen bör omfatta allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten, detta enligt NJA 1980 s. 555. Kraven för undersökningsplikten är väldigt långtgående. En köpare som anlitat en besiktningsman har ofta lättar att vinna framgång och hävda att de uppfyllt undersökningsplikten.

Om detta anses vara ett dolt fel kan jag tyvärr inte svara på. Men de faktum att köparen inte gjort någon egen undersökning av huset tycks tala till er fördel. Om felet anses vara dolt kan ni som säljare bli ersättningsskyldiga till köparen så lång tid som 10 år efter köpet. Reklamationen från köparen måste dock ske inom skälig tid från det att felet uppmärksammats.

I Jordabalkens (JB) 4 kapitel kan du läsa mer om reglerna vid fastighetsköp, där främst 19- 19b §§ behandlar ditt problem. Här hittar du JB: https://lagen.nu/1970:994#K4P10S1

Hoppas du fått svar på dina frågor och lycka till!
Vänligen,