Hyresvärds höjning av lokalhyra - vilken rätt har hyresgästen?

Question

Hej,

Jag är en företagare som hyr en lokal för min företagsverksamhet. Jag har bedrivit min restaurang i denna lokal i flera år, och mitt avtal med fastighetsägaren går ut om drygt 9 månader men min intention är att förlänga kontraktet då jag har etablerat en bra marknad för mitt företag.

Fastighetsägaren som jag hyr lokalen utav har nu bestämt sig att han vill höja min hyra, och den så kallade höjningen är ofantligt hög jämfört med den hyra jag har nu.
Har han rätt att göra så? Vad har jag för rätt och möjligheter?

Tack för er tid.

Answer 1

Hej!

För att en hyresvärd ska kunna ändra villkoren för lokalhyra måste hyresvärden säga upp hyresavtalet för villkorsändring. Hyresvärden kan bli ersättningssyldig i förhållande till hyresgästen om hyresvärden i de nya villkoren kräver en hyra som inte anses som skälig. Om hyran är skälig eller inte avgörs utifrån marknadspriset för liknande lokaler på orten vid tidpunkten för hyrestidens utgång (12 kap. 57 a § jordablken (JB)).
Huruvida den höjning som din hyresvärd kräver anses oskälig och ersättningsgrundande eller inte måste alltså avgöras genom en jämförelse med hyran för liknande lokaler på orten.

Hyresvärden är alltså ersättningsskyldig om han säger upp avtalet för villkorsändring och de ändrade villkoren inte är skäliga. Det är detta som kallas för det "indirekta besittningsskyddet". Du som hyresgäst har rätt till ersättning för den ekonomiska skada du lider genom att hyresförhållandet upphör. Nu kan inte jag avgöra hur stor den verksamhet du bedriver är, men för att fungera som ett bättre skydd stadgas i lagen att hyresgästen alltid har rätt till ett visst minsta ersättningsbelopp som uppgår till en årshyra enligt det uppsagda avtalet (12 kap. 58 b § JB).

Du som hyresgäst måste hänskjuta tvisten ang. den höjda hyran till hyresnämnden för medling om du inte vill flytta från lokalen utan ersättning. Detta måste du göra inom två månader från det att hyresvärden sa upp avtalet med villkorsändring. Missar du som hyresgäst denna tvåmånadersfrist förlorar du rätten till ersättning.

Skulle medlingen hos hyresnämnden inte leda till en överenskommelse mellan dig och hyresvärden kan tvisten övergå till att bli en ersättningstvist i tingsrätten. Om tvisten hamnar hos tingsrätten kopplas regler i rättegångsbalken (RB) in.

Skulle den nya hyran som hyresvärden begär inte anses som oskälig är alltså hyresvärden inte ersättningsskyldig enligt bestämmelserna i 12 kap. 57 § JB, och du som hyresgäst måste då antingen acceptera de nya villkoren (den höjda hyran) eller flytta från lokalen.

Jag skulle rekommendera dig att hänskjuta frågan till hyresnämnden bara för att inte gå miste om rätten till ersättning för det fall att den nya hyran faktiskt anses oskälig. Att hänskjuta en sådan fråga till hyresnämnden kostar inget.

Länk till JB: https://lagen.nu/1970:994
Länk till hyresnämden: http://www.hyresnamnden.se/

Med vänlig hälsning