Dolda fel, lukt av katturin.

Question

Köpt en bostadsrätt nyligen, efter tillträdet började det lukta starkt av katt kiss på lilla toaletten. Vid visningen fans ingen doft. Kan vi hävda dolt fel?

Answer 1

Hej! Tack för din fråga.

Din fråga regleras utifrån reglerna i Jordabalkens 4:e kapitel.
Här kan du hitta kapitlet: https://lagen.nu/1970:994#K4P10S1

Vid köp av fastigheter har du som köpare en långtgående undersökningsplikt. Om du som köpare själv inte är tillräckligt kunnig ska fackman genomföra undersökningen. Undersökningen ska genomföras så noga det är möjligt utan att göra åverkan på fastigheten. Som köpare kan du endast häva ett köp på grund av dolt fel om du verkligen inte kunde ha upptäckt med hjälp av syn, hörsel, lukt och känsel. Säljaren ansvarar bara för ”dolda fel”, dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. Detta enligt 4 kap 19 § st 2 JB.

Frågan är då om kattkisslukten fanns redan vid visningen eller om denna tillkom efter visningen och efter det att du undersökt bostadsrätten. Om kattkisset fanns vid visningen blir det svårt att häva dolt fel från din sida då du borde ha uppmärksammat lukten redan då.

Om lukten av kattkiss tillkom efter visningen, medan din säljare fortfarande stod för ”faran för försämringar” och om du anser att din bostadsrätt har försämrats av detta, kan du kräva avdrag på köpeskillingen. Detta enligt 4 kap 12 & 19 §§ JB. Men du måste kunna visa att lukten av kattkiss är på grund av säljarens vanvård eller vållande. I vilket fall tror jag dock inte att du kan försöka häva köpet då lukt av kattkiss inte torde vara en skada av väsentlig betydelse vilket krävs för att kunna häva ett köp enligt 19 §.

Du bör dock tänka på att reklamationsfristen i 4 kap. 19 a § 1 st JB måste iakttas. Enligt detta lagrum, kan du inte åberopa felet om du inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt detta.

Lycka till!

Vänligen,