Dolt fel i fastighet

Question

Hej!
köpte en fastighet 2009. Efter bara några månader började problem med avloppet. Det blev stopp i det och en spolbil var tvungen att anlitas för att spola rören så att det släppte. Problemet återkom hela tiden med jämna mellanrum. Till slut hade jag en firma som filmade i avloppet och kunde konstatera att ganska så nära huset såg det ut som om det satt något i vägen som ev. kunde vara anledningen till stoppen. Jag tog in en firma för att gräva upp avloppet och komma åt rören och kunna se vad felet var. Rören som var/är av den gamla sorten, höganäsrör var jättefina och var inte det minsta defekta. Men ett av rören var inte helt tätt kunde man se, så de knackade upp röret för att kunna se bättre. Då är det så att när man lagt de här rören, så tätar man genom att använda cement runt om skarvarna, men det ena röret var otätt från början och när de har skulla tätat skarven har cementen runnit in i röret istället och bildat en vägg i röret. Det var denna vägg som syntes i kameran och som har varit problemet med alla stopp i avloppet. Vi provspolade nämligen när det var öppet och kunde konstatera att pappret som spolades ner fastnade på väggen direkt. Detta har varit avloppsproblemet hela tiden, för var gång någon spolade så fastnade pappret och byggde på för var spolning tills det var helt stopp. Jag har i över 2 års tid haft spolbilen här åtskilliga gånger för att få bort stoppen genom deras spolningar, som inte har varit gratis utan kostat mig en rejäl slant då problemet uppstått var annan/var tredje månad.
Firman jag hade anlitat la om en bit av avloppsrören och har sen dess fungerat helt felfritt.
Jag kontaktade säljaren och talade om problemet och påtalade att det här måste gå under dolt fel. Men han ville inte kännas vid att det var problem, för det hade inte han haft när han bodde här. Men jag bad honom kolla sina försäkringar och så skulle jag återkomma om några dagar. Andra samtalet fick jag veta att han inte hade någon försäkring som täckte det här och han visste inte hur han skulle lösa det.
Mina kostnader blev relativt höga med tanke på alla spoltillfällen och nu firman som grävde om mitt avlopp.
Så "dum" som jag är tänkte att jag skulle vara snäll och ge honom ett bra erbjudande. Bad honom betala mig 8 000 kr och tillverka mig en ny grind till min infart. Han är nämligen duktig på det mesta och skulle ha byggt en sådan för en billig peng på kort tid då han är pensionär, en frisk och vital sådan.
Han lovade att fundera på det och sen höra av sig. Han har fortfarande inte hört av sig och när jag har ringt hans telefon vid några tillfällen har jag inte fått något svar.
Nu undrar jag; räknas detta som ett dolt fel? Kan jag vända mig till en jurist och få rätten på min sida? Jag har nämligen inte råd att anlita någon och behöva betala alla de kostnader det uppbär då jag har det väldigt kärvt ekonomiskt som ensamstående sjukling med hemmaboende barn.
Hjälp mig hur jag ska gå vidare/tillväga i det här fallet.

Mvh

Answer 1

Hej och tack för din fråga,

*Om köparens unersökningsplikt och dolda fel*
Enligt jordabalken ligger det på köparens ansvar att göra en noggrann undersökning av huset (se https://lagen.nu/1970:994#K4P19S1 ). De fel eller skador som köparen upptäckt eller bort upptäcka kan säljaren inte göras ansvarig för. Detta kallas köparens undersökningsplikt och är en *omfattande* skyldighet. Om du som köpare t.ex. hittar tecken på exempelvis en fuktskada, eller märker att avloppen inte fungerar som det kan förväntas, utvidgas din undersökningsplikt.

Dolda fel är sådana fel som inte kan upptäckas vid en undersökning som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, ålder, den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna i övrigt vid köpet. Ju äldre hus, desto större undersökningsplikt alltså.
Enligt lagstiftaren behöver undersökningen inte utföras av en fackman. Det är tillräckligt att nduersökningen av fastigheten görs av en normalt kunnig person. Undersökningen skall vara mycket noggrann. Alla utrymmen och delar av fastigheten som kan undersökas utan att förstörande ingrepp krävs skall undersökas. Även svåråtkomliga delar och utrymmen ska besiktigas.

Köparens möjlighet att påtala dolda fel preskriberas efter 10 år räknat från tillträdesdagen.

*Slutsats*
I ditt fall låter det som att det kan vara fråga om ett dolt fel i och med att det krävts omfattande åtgärder för att överhuvudtaget kunna lokalisera felet, samt att detta inte var möjligt att upptäcka enbart vid normal användning av avloppen.
Förutsatt att det rör sig om ett dolt fel, vilket jag misstänker att det gör, har du rätt till avdrag på köpesumman eller hävning av köpet. För hävning krävs dock att felet är väsentligt och att talan om detta väckts senast ett år efter tillträdet skedde.

Vidare kan köparen dessutom ha rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Vad jag förstår så måste samma problem med avloppen som du haft också ha upplevts av den tidigare ägaren till fastigheten. Om han/hon inte inforemerat dig om detta kan konstateras att fastigheten vid köpet avvek från vad han/hon utfäst (att fastigheten var ok). Enligt NJA 2007 s. 86 kan säljaren tvingas ansvara även för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten om han förfarit försumligt t.ex. genom att lämna felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som han vetat om och som han borde ha insett varit av betydelse för köparen. Om dessa förutsättningar ovan är uppfyllda är det troligt att du har rätt till ersättning för de kostnader du haft till följd av felet.

Är säljaren inte medgörlig har du möjlighet att väcka talan i domstol för att få ersättning.

Vänligen,