Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
I mitt svar förutsätter jag att det rör sig om ett hyresavtal utan tidsbegränsning.
*Rättslig reglering*
Av Jordabalken (JB) kap 12 § 9 framgår att hyresvärden är skyldig att senast på tillträdesdagen hålla bostaden i fullt brukbart skick enligt vad som gäller på orten.
JB 12:15 stadgar vidare att hyresvärden är skyldig att även under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick som krävs enligt 12:9. Detta innebär alltså att värden är skyldig att åtgärda problem som gör att bostaden inte är att beteckna som fullt brukbar. För båda dessa lagrum gäller dock att annat kan ha avtalats genom att en förhandlingsklausul i enlighet med hyresförhandlingslagen har införts i kontraktet.
12:6 JB (med hänvisning till 12:16 och 12:15) stadgar att uppsägning får ske om hyresvärden inte fullgjort sin underhållsplikt (d.v.s. att hålla bostaden i fullt brukbart skick). Vid en sådan uppsägning ska inte någon uppsägningstid gälla. Dock krävs att uppsägningen varit skriftlig såvida inte hyresförhållandet varat kortare än 3 mån. Uppsägningen får dock ändå vara muntlig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen.
Enligt 16:10 JB förfaller (upphör att gälla utan uppsägning) avtalet om bostaden före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas till det avsedda ändamålet. Detta gäller även om bostaden skadas under hyrestiden utan att detta beror på hyresgästen, om hyresvärden inte vidtar de reparationer som krävs med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk, eller om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande. Om hyresvärden är vållande, samt inte meddelar hyresgästen om detta, är han dessutom ersättningsskyldig gentemot hyresgästen.
*Sammanfattning*
Den första frågan som inställer sig är om hyresavtalet fortfarande gäller eller om det kan anses ha upphört p.g.a. uppsägning från er sida. I och med att ni, vad jag förstår, bott längre tid än 3 mån i bostaden innan vad ni flyttade har tiden löpt ut för möjligheten att muntligen säga upp bostaden. Om ni fått en skriftlig bekräftelse från hyresvärden på att ni sagt upp bostaden muntligt är detta dock ok ändå.
Nästa steg i bedömningen blir att utreda om hyresavtalet i enlighet med 12:16 och 12:10 kan anses förverkat p.g.a. att bostaden inte kan användas till avsett ändamål eller att hyresvärden inte uppfyllt sin skyldighet att underhålla bostaden så att den uppfyller en acceptabel standard. För att en hyresrätt ska anses förverkad torde krävas att felet är stort och betydande. I praxis har t.e.x. hyresrätten i ett brandhärjat hus ansetts förverkad trots att det fortfarande gick att bebo undervåningen. I ert fall beror möjligheten att anse att kontraktet fär örverkat på hur mycket mögel det rör sig om och om detta gör bostaden omöjlig att använda till avsett ändamål. Visst stöd för detta finns i och med att ni uppvisat sjukdomsymptom som med stor sannolikhet beror på möglet. Om hyresrätten kan anses förverkad betyder det att det inte längre finns något avtal mellan er och hyresvärden och att ni inte heller är skyldiga honom/henne något.
För det fall hyresavtalet inte kan anses förverkat har får utgångspunkten istället vara att det fortfarande råder ett hyresförhållande mellan er och hyresvärden, för att sedan utreda vilka rättigheter ni har för den situationen.
Även om vissa oklarheter råder om hur "fullt brukbar" ska tolkas kan det inte råda några tvivel om att mögel i den omfattningen du beskriver knappast kan anses ok. Hyresvärden har alltså försummat sin plikt att hålla lägenheten i det skick som krävs. Han har även försummat att åtgärda problemet då ni påtalat det för honom (vilket han varit skyldig att göra). Detta betyder att ni har rätt till bl.a. haft rätt till hyresnedsättning för tiden problemet funnits, samt att ni har haft rätt att säga upp avtalet (vilket ni också gjort). I och med att bristen inte berott på vållande från er sida har ni även rätt till ersättning för skada (skadestånd).
I enlighet med skadeståndslagen 2:2 och 5:2 kan ni ha rätt till ersättning för sjukvårdskostnader, inkomstförlust till följd av skadan, samt fysiskt och psykiskt lidande av övergående natur (sveda och värk) eller av bestående art (lyte eller annat stadigvarande men) samt särskilda olägenheter till följd av skadan. Möjligheten att få skadestånd enligt skadeståndslagen beror helt på om det går att bevisa att era symptom beror på mögelskadorna.
Vad slutligen gäller de ekonomiska anspråk som hyresvärden anser sig ha på er så kan det konstateras att ni enligt hyreskontraktet hade rätt till tre månaders uppsägningstid. Hyresvärden hade därmed inte någon rätt att ta nycklarna från er och ni ska inte heller behöva betala för den tid ni inte ens haft någon haft reell möjlighet (bortsett möglet) att bo i bostaden. Även om ni skulle vara tvungna att betala hyra för uppsägningstiden skulle denna rimligtvis kunna jämkas till 0 eller ett mindre betydande belopp p.g.a. de sanitära förhållandena i bostaden.
Jag rekommenderar er att söka upp er lokala hyresgästförening för att konsultera dem i ärendet och eventuellt driva det vidare till domstol.
Hoppas att mitt svar varit till någon hjälp.
Vänligen,
