FEL I KÖPT FASTIGHET

2012-06-29 i Fel i fastighet
FRÅGA
Vi är en liten bostadsrättsförening bestående av 8 lägenheter. Lägenheterna var nya och föreningen nybildad (av säljare och mäklare) när vi alla köpte i slutet av året 2010. Efterhand har det visat sig att vi köpt rena fuskbyggen. Vi har inte fungerande värme och vid köp var inte slutbesikning gjord. Vid denna visade sig en rad fel som ännu inte är åtgärdade av säljaren. Sex av åtta bostadsrätts innehavare har nu tröttnat och undrar hur vi ska gåtillväga för att begära återköp av säljaren, dvs inte av bostdsrättsföreningen (som ju är vi själva). Vilka rättigheter har vi?
SVAR
Hej!

Vid köp av fastigheter har ni som köpare en undersökningsplikt som sträcker sig ganska långt. Innan köpet ska ni ha undersökt allt som går att se, och även sådana saker om en normalt kunnig person förutsätts kunna inom området. Det vill säga, att om ni exempelvis ser en fuktskada ska ni ifrågasätta detta redan innan köpet. Sådana fel som ni borde ha sett, kommer inte kunna göra grund för att häva köpet, enligt 4:19 st 2 Jordabalken (JB).

Dolda fel ska däremot säljaren upplysa er om. Frågan är dock vad som utgör ett dolt fel och vad ni som säljare bör upptäckt vid er undersökning. Av praxis framgår att köparens undersökningsplikt är långtgående. Man har ansett att köparen till och med ska krypa in under små utrymmen för att kolla att det inte föreligger några fel.

Ni menar att det inte finns någon värme i fastigheterna. Var detta inte något ni kunde undersöka på egen hand, genom att slå på värmen och se om det funkar? Och att slutbesiktningen inte var klar bådar inte gott, då det innebär att ni köpt fastigheterna utan att vara säkra på att de är godkända. Om ni kommit överrens med säljaren om att han ska åtgärda de fel som uppkommit vid första besiktningen, och detta finns i kontraktet så behöver ni inte oroa er över den delen.

Om säljaren haft kunskap om de dolda felen och inte upplyst er om dessa, kan ni åberopa fel i fastighet och få häva köpet, alternativt dra ner på köpeskillingen. Er fordran på grund av fel i fastighet preskriberas dock efter 10 år efter det att ni tillträtt fastigheten, om inte preskiptionstiden bryts innan detta.

Jag kan inte säga vem som står för felen, utan det är något domstol får ta ställning till ifall det leder till en process. Jag skulle rekommendera att ni dokumenterar allting. Samla bevisning; allt ifrån första besiktningsprotokollet till köpeskontraktet. Det kan bli dyrt med en process då den förlorande parten kommer stå för samtliga rättegångskostnader, så ni bör nog även se om ni får ersättning från ert försäkringsbolag om det skulle bli aktuellt.

Ha i minne att det inte endast är säljaren som kan bli skyldig att ersätta skador, utan även besiktningsmannen och mäklaren om dessa agerat fel! Jag skulle rekommendera att ni anlitar en jurist som noggrant kan sätta sig in i ert fall.

Lycka till!

Aina Rasol
Lawline i samarbete med Familjens jurist.
Kommentera