Ersättning pga fel vid fastighetsköp

Tre månader efter att vi köpt vårt hus rasade en stödmur. Grannarna säger att muren rasat flera gånger tidigare. Säljaren nämde aldrig några problem med muren och har i protokoll inte sagt något om muren. Efter att muren rasat kunde vi också konstatera att muren var felaktigt dränerade och byggd. Kan man ställa några krav om ersättning på säljaren i det här fallet?

Lawline svarar

Av 4 kap. 19 § i Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994) framgår att en fastighetsköpare har rätt till ersättning för skada om felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Försummelsen kan bestå i att säljaren vid visningen av fastigheten lämnar uppgifter om den som han insett eller borde ha insett vara oriktiga eller vilseledande. Försummelsen kan också bestå i att säljaren underlåter att lämna köparen sådana uppgifter om fastigheten som han varit medveten om och som han förstått eller borde ha förstått var viktiga för köparen. Eftersom era grannar säger att muren rasat flera gånger måste den förre ägaren varit medveten om att muren tidigare rasat. Om säljaren även var medveten om att muren var felaktigt dränerad och byggd och underlät att meddela er om detta i samband med köpet, borde ni kunna kräva ersättning med stöd i 4:19 JB. Det bör dock tilläggas att köpare av fastigheter har en långtgående skyldighet att själv undersöka fastigheten och kontrollera att den inte är behäftat med fel. Man får nämligen inte i efterhand åberopa fel som man själv, som köpare, borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Säljaren svarar bara för dolda fel. För att ni ska kunna bergära ersättning krävs alltså att det fel ni åberopar, dvs. den felaktiga dräneringen och byggnadskonstruktionen av muren, är ett dolt fel. Med dolt fel menas att ni inte kunnat upptäcka det ens om ni gjort en väldigt ingående granskning av fastigheten. I sista hand vill jag flagga för att det finns ett krav på att man meddelar säljaren om felet inom skälig tid från det att man upptäckt felet, 4:19a JB. Vad som anses vara skälig tid beror på vem som är köpare. En köpare med mer sakkunskap anses ha en kortare tidsfrist, liksom en näringsidkare. En skälig tidsfrist för en privatperson tycks med hänsyn till domstolens praxis vara 2 månader, dvs samma tidsfrist som vid konsumentköp. Om det föreligger särskild skäl kan denna tidsfrist dock förlängas. Ett särskilt skäl kan t.ex. vara att man behöver anlita en sakkunnig för ytterligare undersökning av fastigheten i anledning av felet (jrf rättsfall NJA 2008 s. 1158). I er fråga framgår inte om ni har meddelat säljaren om felet, men om ni inte har det bör ni göra det omgående. Huvudregeln är att ni förlorar era chanser att kräva ersättning efter det att tidsfristen löpt ut. Undantaget är om säljaren har handlar grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. I så fall gäller inte samma tidsfrist. Det ska dock mycket till för att någon ska anses ha handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Ni bör därför, om möjligt, hålla er inom tidsfristen på ca 2 månader. Sammanfattningsvis kan sägas att ni kan kräva ersättning om ni uppfyllt er undersökningsplikt och det gäller ett dolt fel som säljaren kände till men underlät att meddela er om vid köpet. Vidare krävs att ni antingen redan har meddelat säljaren om felet, eller att tidsfristen på 2 månader ännu inte löpt ut och ni omgående kontaktar säljaren och berättar att ni upptäckt felet. Lycka till! Vänliga hälsningar, Louise Bjartell
Louise BjartellRådgivare
Public question details image

Boka tid med jurist

Behöver du hjälp med ärenden relaterade till Fastighetsrätt och Fel i fastighet? Våra duktiga jurister kan hjälpa dig!

Fyll i formuläret så svarar en av våra jurister dig inom 24 timmar. Juristen kommer att kontakta dig och ge dig ett tidsestimat och ett prisförslag för att hjälpa dig med att lösa ditt ärende

0 / 1000