Muntligt tillägg till hyresavtal

2011-12-01 i Hyresrätt
FRÅGA
Jag bor i hyresrätt, och nu är det så att det är 3 månaders uppsägningstid, men jag har kommit överens muntligt via telefon med personen som har hand om hyresärenden att jag bara skulle behöva ha 2 månaders uppsägningstid. Nu verkar hon dock helt ovetande om vår överenskommelse och säger att det är 3 månader som gäller. Hur ska jag nu gå tillväga? Vad är det som gäller? Räknas muntliga överenskommelser vis telefon?
SVAR
Hej,

För hyresavtal finns inget krav på skriftlig form och muntliga avtal är som utgångspunkt giltiga JB 12:2§st1, detta gäller ej enbart originalavtal utan även muntliga tillägg till ett avtal som det verkar vara frågan om i ditt fall. Rent juridiskt är alltså det muntliga avtalet bindande. Det som har skyddats i hyreslagen är dock enbart den situationen att hyresgästen vill stanna kvar i lägenheten, inte att hyresgästen vill få avtalet att upphöra tidigare än den uppsägningstid som gäller enligt hyreslagen.

Har du ej avtalat om en bestämd hyresperiod presumeras avtalet gälla för obestämt tid och uppsägning krävs alltid för att avtalet ska upphöra att gälla enligt JB 12:3§st1. Då ditt hyresavtal gäller en bostadslägenhet är den lagstadgade uppsägningstiden tre månader vilket är det som gäller om inte annat har avtalats JB12:4§p1 & 12:5§st1.

Då det ej finns regler i hyreslagen som skyddar dig som hyresgäst vid en önskan att få avtalet att upphöra tidigare än dessa tre månader får man tillämpa allmän avtalsrätt för att avgöra om du kan tvinga din hyresvärd att följa ert muntliga avtal. Även enligt allmän avtalsrätt är muntliga avtal lika giltiga som skriftliga, problematik uppkommer dock då det som huvudregel är den part som hävdar att ett avtal som avviker från vad som normalt gäller (i ditt fall tre månaders uppsägningstid enligt såväl hyreslagen som det ursprungliga kontraktet) som ska bevisa att detta avtal existerar. Man utgår nämligen från att det alltid är lättare att bevisa existensen av ett avtal än dess ”icke-existens”. Vad jag kan utläsa har du ingen bevisning på att avtalet om två månaders uppsägningstid existerar vilket jag tyvärr tror kommer leda till att din hyresvärd kommer att vinna en eventuell tvist. Detta trots att ni juridiskt sett har träffat ett bindande avtal om det har gått till på det sätt som du hävdar.

Har du däremot bevisning på existensen av ert skriftliga avtal (exempelvis en inspelning av samtalet eller ett vittne) bör du ha goda chanser att få ned uppsägningstiden till två månader. Ett tips i framtiden är att försöka få dokumentation på samtliga ingångna avtal så slipper du ifrån denna problematik!

Med vänlig hälsning

Anna Nordlander
Lawline i samarbete med Familjens jurist.
Kommentera