Formkrav vid fastighetsköp samt handpenningavtal

Question

Jag la ut mitt hus for förseljing i febr.-10, och en dam var mycke interesserad. Hon betalade genast inn 10 000 för at jag skulle holda huset til henne. Men hon måtte få solgt sitt hus innan hon kunne flytta inn i mitt. Så vi kom överens om at hon skulle överta mitt hus sommaren 2010. Hon skulle komme denne häljen 25.03-11, och betala resten av depositumet, 41 000, hon hadde nu fått sold sitt hus, men dagen innan ringde hon och hevet köpet. Jag har hatt hennes saker ståande i min kjällare, hennes camingvogn på min egendom. Kan hon verkelig göra såher?

Answer 1

Hej!

Du skriver dessvärre inte i din fråga, på vilket sätt ni kom överens om att hon skulle köpa huset. För att ett fastighetsköp ska vara giltigt måste det uppfylla vissa i lag angivna formkrav, se 4 kap. 1 § Jordabalken (JB)(https://lagen.nu/1970:994).

Kraven köpeavtalet måste uppfylla är att: det ska vara skriftligt, det ska vara undertecknat av både köpare och säljare, det ska innehålla uppgift om vilken fastighet köpet avser, uppgift om köpeskillingens storlek och en förklaring av säljaren att fastigheten överlåts på köparen.

Har ni inte upprättat ett avtal som uppfyller dessa krav, är överenskommelsen mellan dig och köparen dessvärre inte bindande. Hon har då haft rätt att handla på det sätt som hon har gjort.

Har ni tecknat ett köpeavtal som uppfyller dessa krav, så har hon inte grund för att kunna häva köpet. Är detta fallet får du gärna skriva in på nytt, för att få en utförligare förklaring av rättsläget i det avseendet. I din fråga får du i så fall förklara att ni har tecknat ett giltigt köpeavtal.

Vad gäller handpenningen, så skriver du inte i frågan om ni har avtalat något särskilt angående den. I vart fall betalade hon dig handpenningen för att du inte skulle sälja fastigheten till någon annan. Det går därför att se handpenningen som en säkerhet för dig, för dina kostnader, ifall ett köp inte skulle komma till stånd. Har du lidit förlust genom att köpet inte blev av, följer av rättsfallet NJA 1974 s 526, att du torde kunna tillgodogöra dig ersättning för den förlusten, från den handpenning som hon redan har betalat, även om ni inte uttryckligen har avtalat om detta. Tänkbar förlust för dig är t ex kostnader för att förvara hennes saker, mäklarkostnader, annonseringskostnader och andra kostnader du har haft p.g.a. att köpet inte blev av. Det är dock enbart handpenningen hon redan har betalt som du kan göra anspråk på (d.v.s. de 10 000 kronorna), för att få ersättning för eventuella förluster. Har ni avtalat om vad som ska ske med handpenningen, om köpet inte blir av, så gäller naturligtvis avtalet.

Med vänliga hälsningar